本文累计了我10余年的工作经验，精心为大家收集摘录的房产攻略，简单阅读能解决你对房产的各种疑问，认真熟读运用可以成为半个专家，还有很多不完善的地方，请大家提出宝贵意见，所有言辞仅代表个人观点，不喜勿喷。谢谢！

本文包含了一手房、二手房、农村的宅基地、耕地、户口，等较为通俗易懂的政策及解说。

第一章

一手房

一.“五证”是哪五证？

这里“五证”是指正常开发的一首新房正式对外销售前必须具备的。《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》；

“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两个说明了你买的房子在合法的范畴，特别强调的是《商品房预售许可证》一般预售证是针对于某个楼盘某一楼栋的；

切记：“五证”不全的楼盘千万不要买对后期办理产权是有影响的，很多开发商为了回笼资金在有的预售许可证还没下来就开始对外销售了。一般“五证”会在售楼处的显眼位置或者公示栏公示，如对证件的真实合法性有疑问可咨询当地建委；

二.“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，是房地产开发企业在商品房交付使用时，向买房者对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件，如果遇到房子质量问题凭借此书要求开发商退房，修复，补偿的依据。不要忘记索要与妥善保存；

面积存在误差怎么办？

计算面积的误差公式：面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积*100%；

面积误差分几种情况？怎么处理？

⑴面积误差比在3%（含）以内的，属于正常范围；

⑵面积误差比超过3%的，买房人可以要求退房，要求退房的开发商应该在提出要求的30个自然日内连本带利的退还房款；

⑶面积误差比超过3%的，买房者不退房的：产权证登记面积大于合同约定面积的大于3%（含）的部分买房人要补足，超出3%的由开发商承担，产权归买受人，产权证登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%（含）以内的部分房价款由房地产开发商返还买房人；绝对值超出3%部分的房款由房地产开发商双倍返还买房者；

三．什么是现房？

现房就是通过竣工验收，交付使用，并取得不动产证的房屋。简单的理解就是买房人跟开发商签订房屋买卖合同，然后立即办理产权登记手续，取得产权证。其特点：周期短，入住快；

四．什么是期房？

开发商拿到商品房预售许可证开始到取得不动产证为止，在这期间买房人应该和开发商签预售合同。期房特点：时间长，贷款的购房者在没有拿到房子前就开始还贷款了，产权证下的慢，周边配套及发展需要时间建设；

五．尾房

尾房就是开发商卖剩下的，其中包括挞定的，也有一些是开发商故意留下来的，一是为了日后打通关系送礼的，二是一旦资金链紧张好的户型可以快速的变现，或者到银行抵押；

六．公共维修基金

住宅专项维修基金就叫公共维修基金，是住宅楼房公共部位和公用设施设备维修养护的基金，在卖房时可以要求公共维修基金过户，这个一般到开发商那里办理过户，现在的行情都不过户，随着房子走的；

七．什么是得房率？影响得房率的因素是那些？

得房率是套内使用面积与房屋的建筑面积之比，想知道自己房子的得房率看产权证的上找到相应的数值一除就知道了，一般的塔楼得房率低，板楼的得房率高。一般影响得房率的五个因素是：建筑形式，建筑结构，地区温差，墙体材料，套内建筑面积；

八．什么是进深？

以房子的采光为方向，一个房间从前一面墙到后墙面之间的实际长度，简单讲就是太阳光能照射进房屋的深度。阳光进入的越深越好；

九．什么是开间？

就是与进深相垂直，一间屋内一面墙与另一面墙之间的距离；

十．什么是层高？

简单理解就是下层地板表面到上层楼板表面之间的距离，层高越高空间越大不压抑；

十一．什么是净高？

就是说下层地板表面到上层楼板底面之间的最小垂直距离，净高=层高-楼板厚度；

十二．容积率

容积率：地上总建筑面积除以建设用地面积

容积率越高，单位建筑面积越大，土地成本越低，房屋成本越低。人均占地绿化面积小居住环境质量下降。

容积率越低，舒适度越高；

十三．什么是楼间距？

楼间距是说两个相邻楼外墙面的距离，在看楼盘时这里就是一个坑请注意，楼盘与实际会有误差，楼间距小如果你挑选后排的影响采光；

十四．什么是阳台？

阳台是指房屋室内的延伸，居住者呼吸新鲜空气，晾晒衣物，摆放盆栽的场所。又实用又美观；

十五．什么是露台？

露台是指住宅中的屋顶平台或由于特殊需要而在其他楼层中做出的没有顶的大阳台，因为面积较大没有屋顶所以称作露台。有露台的房子一般都面积大，不适合刚需购房者，适合改善人群，一般带有露台的房屋多为非普通住宅税费较高；

十六．什么是飘窗？

飘窗指的是露台高度（室内地面到窗台台面的垂直距离）小于等于0.45米的凸出外墙面的窗户；

十七．什么是建筑面积？

建筑面积是指房屋外墙以上层高2.2米含以上的各层外围水平投影面积，包括阳台，挑廊，地下室，室外楼梯等；

十八．什么是套内面积？

套内面积是指房产套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和。套内面积小于建筑面积大于套内使用面积；

十九．什么是使用面积？

使用面积是指房屋内实际能使用的面积，按房屋内墙面水平投影计算。公摊小则使用面积大；

二十.什么是公摊面积？

公摊面积是指产权人的房产在共有公用建筑面积中的所有分摊面积。比如，电梯，配电，水泵房，楼梯，走廊等每层每户共同分担；

二十一.一手房税种和税费

一手房契税：

首套房面积在90平以下缴纳1%，面积在90到140平以内缴纳1.5%，面积140平以上缴纳3%，二套以上都是缴纳3%；

印花税：购房总价的0.05%；

公共维修基金：购房总价的2%；

二十二.一手房交易流程

1、签顶购房合同交定金。开发商拿到预售许可证，选好房子然后和开发商签订购房合同；

2、网签。网签价格就是你买房子成交的价格，个别地方开发商以为政策限购原因，提早打网签，价格可能低于实际成交价，对于买房人来说少缴税到是划算；

3、办理贷款。开发商会让你提供办理银行贷款的材料，然后带您到银行办理贷款，材料：身份证复印件，户口本复印件，收入证明，银行流水，征信报告，公积金账号等；

4、过户。贷款批下来了，把首付给开发商，然后办理房产证需要缴纳契税和公共维修基金；

5、等通知拿钥匙.如果是现房可以直接款清拿房，如果是期房，请等待开放商盖完楼，交付后验收通过才能拿；如果按揭购房期房的话开发商没交付前就需要还月供了，以银行的批复为准。

第二章节

一、二手房

1、 房屋分类及交易条件

1.1 交易房屋如何分类？

按照规划用途，可以分为住宅，工业用房，商业、办公类项目等；

按照房屋的产权性质，可以分为商品房、已购公房（普通已购公有住房、中央在京单位已购公有住房、直管公有住房）、经济适用房、按经济适用房管理的房屋、平房、四合院等；

按照是否具有政策保障性划分，可以分为保障性住房和非保障性住房；保障性住房又可分为经济适用房、两限房、公共租赁住房、廉租住房等；

按照所有权类型划分，又可分为“取得房屋所有权”房产和“取得房屋使用权”房产。

1.2 住宅与商业、工业的定义与界定

定义：

【住宅】住宅是指专供居住的房屋。包括别墅、宿舍，但不包括住宅楼中作为人防使用、不住人的地下室，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋；其土地使用年限：70 年；层高限制：住宅标准层高不应小于 2.7 米。

【商业】商业是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括商铺、街区写字楼等，土地使用年限：一般为40 年

【工业】工业工地一般指的是工厂、学校、医院、厂房、仓库等；其土地使用年限：一般为 50 年。

界定：

界定住宅与商业、工业的标准，以所核发的产权证为依据，“设计用途”一栏会记载“住宅”还是“商办”，新《不动产权证书》“用途”一栏会记载“住宅”还是“商业”或“商办”等，老的房产证《中华人民共和国房屋所有权证》设计一栏有时也会注明商业、住宅、车库等字样）；

注：公寓（看土地使用年限，从而判断性质是否为住宅。一般来讲使用年限是 70 年的属于住宅，使用年限40年的属于商办）。

1.3 对于交易中常见的几种房屋分类的定义是什么？

【商品房】商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的以市场价出售的房屋，市场上所有允许上市交易的房屋类型，均统称为商品房，其中含新商品房及二手房、存量房。

【单位房】指按照国家房改有关售房政策，单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房。职工根据国家政策，按成本价或优惠价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房（又称房改房）。

【经济适用房】是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。

【二类经济适用房】包括但不限于：回迁性质或康居、安居性质的房屋，以及按经济适用房管理的房屋。

【平房】平房就是只有一层的房子，以区别于楼房。平房有很多种，市区内的平房，主要是以四合院的形式出现。而在农村有很多平房，大部分是独门独院的，大多是当地农民自己建的自建房。

1.4 各类房屋如何分辨?

1.4.1 各类房屋产权性质如何分辨？

通过产权证判断：以前老的有两本分为房产证和土地证两本，现在两证合一了叫着不动产权证房屋性质一栏分辨：商品房、成本价出售、经济适用房，按经济适用房管理；

通过原购房合同判断

1.5 可以直接上市交易的房屋类型有哪些？

1.5.1 哪些房产可以直接上市交易？

商品房，单位房（非央产），满 5 年的经济适用房（政府放弃回购的），回迁性质或康居、安居性质的房屋，按经济适用房管理的房屋（非央产），满 5 年的两限房，可以直接上市交易。【识别】看产权证上是否有建委盖的抵押登记章或者到建委核查可以识别该住房是否有抵押。

二【交易】

① 房屋存在权利限制，不会直接导致合同无效，但是会导致合同无法履行，法院会判决合同解除；

② 关注产权证上有没有抵押等权利限制的登记，如有，应问清情况，包括抵押的银行、机构或个人、还款期限、能否提前还款解押等；

③ 询问出售人，房屋存在被抵押或查封的原因，并如实告知购买人。如果出售人能自行解决且购买人愿意购买，则需要在合同中写明，否则不予签约交易。

1.6 房产继承、房产赠与及夫妻更名是否需要购房资质？

【继承】不需要购房资质；

【赠与】受赠人需要购房资质；若受赠人为所赠房产的共有人，则在接受部分产权时，不需要做资质审核；

【夫妻更名】接收人为非境外人士，不需要购房资质，可直接办理夫妻更名；接收人为境外人士，需要确认其有购房资质后方可办理夫妻更名（境外人士包括：外籍人士、港澳台同胞以及华侨）。

1.7 购买法拍房需要购房资质?

竞拍方为自然人的(个体工商户、个人独资企业视同自然人)，要求竞拍家庭或个人符合本市限购政策；同70年产权住宅一样需要购房资格。

需要重新审核购房资质，其注意事项如下：

【已婚——离异】同时看离婚协议或法院判决书中对未成年子女的归属的约定，如果未成年子女归购房人家庭，那么资质审核时需要将未成年子女计入购房家庭当中进行审核；

【单身——已婚】需要审核夫妻双方的所有住房状况，若婚后有未成年子女，需要将该子女计入购房家庭当中进行审核；

【已婚——丧偶】申请人户口本中的婚姻状态应更改为丧偶。

三、基础备件

1.8 身份证明包括哪些？不同人群提供身份证明有什么要求？

1.9 身份证明包括哪些？

第二代身份证、军官证、军官退休证、军官离休证、武警/警官证、护照、香港永久性居民身份证、有照片及钢印的户籍证明、临时身份证、港澳通行证/台湾居民来往大陆通行证，在办理手续时，以上证件务必备齐一种。

2.0 对身份证明的要求有哪些？

① 中国人必须提供身份证明，要求必须为第二代身份证且必须在有效期内，身份证丢失只能补办身份证或使用临时身份证，不能用其他身份证明或户籍证明来代替。因户口注销而无身份证的，可以提供户口注销证明与中国颁发的护照；

② 港澳台人士，需提供港澳人士身份证或护照、台湾居民来往大陆通行证；

③ 外籍人士需提供护照。

2.1 对户口本及户籍证明的要求有哪些？

① 有些部门针对中国人要求提供居民户口本，外籍人士中的韩国人、日本人、及中国台湾地区居民要求提供户籍证明；

② 要求户口本上的婚姻状况要与实际婚姻状况相符；

③ 如无法提供居民户口本，可提供派出所开具的户籍证明；

④ 集体户口提供集体户口本人页原件及首页复印件，首页复印件需加盖单位公章或人事章。

2.2 不同的婚姻状况，需要提供什么证明？有哪些特殊要求？

【已婚】提供结婚证。如结婚证丢失，必须补办结婚证，且不能改变结婚登记日期；

【未婚】不需要提供单身证明，仅需要保证户口本的婚姻状态与实际婚姻状态一致；

【离婚】离婚有两种方式，一种方式为在户口所在地的民政部门办理离婚，要求提供离婚证与离婚协议书。另一种方式为

经法院判决或调解离婚，判决离婚的提供判决书及生效证明，调解离婚的提供调解书及生效证明（送达回执）；

【丧偶】提供配偶的死亡证明。

注：实际婚姻状况必须与户口本上婚姻状况一致，若不一致，需要变更一致后，方可办理相关手续。

2.3在办理手续的任何环节需要提供身份证明时，军人需要提供什么样的证明？

2.4 军人在办理买卖交易时，对其提供的备件有什么要求？

在办理交易手续的任何环节需要提供军警身份证明时，军人需要提供以下备件作为身份证明：

① 身份证；②军官证（警官证等）；③身份证与军官证为同一人的证明。

军人在地方办理手续时必须提供身份证，如尚未办理身份证，必须办理完毕身份证后才能办理手续；

军人的婚姻证明与 3.3 对婚姻证明的要求相同；

军人无户口本：需要团级以上政治部门开具家庭成员信息证明。

2.5 对于所有备件上的信息，有什么要求？

要求所有备件、证件、证明上的姓名、证件号码、出生日期要相符，如有不符需更改为一致（身份证号码由 15 位正常升位为 18 位的不需要更正）。

2.6 什么情况下可以使用临时身份证？

① 资质审核、缴纳税费、房屋信息查询和理房通履约支付时，可以使用临时身份证；

② 办理商业贷款、市属公积金贷款、市属组合贷款、国管公积金贷款，面签时，均可以使用临时身份证；

③ 国管组合贷款在办理公积金部分审核时，可以使用临时身份证，但商业贷款审核时，必须提供正式身份证。

注：使用临时身份证时（过户时不能使用临时身份证），需要临时身份证在有效期内，在整个办理业务过程中，超过有效期，需要提供正式身份证。

2.7有效的权属证明，包括哪些？

产权证原件、购房合同、购房发票原件及契税票，办理手续时，以上证件根据房屋权属务必备齐一种。

2.8 有效的亲属关系证明，包括哪些？

① 亲属间，关系人均在一个户口本上，可持户口本作为亲属关系证明，或户口本上有迁出迁入记录的，视为有效证明；

② 夫妻间，结婚证即可证明二人的关系，无需额外提供亲属关系证明；

③ 未成年人，未成年人户口未和父母在一个户口本上，可持独生子女证或出生证明，作为和父母的亲属关系证明。

除以上情况外，关系人均需携带本人身份证明、户口本，至当地派出所开具亲属关系证明。

2.9 关于网签信息的注意事项有哪些？

3.0 网签时，填写房屋信息，有什么特殊注意事项？

【出租状态】房屋为出租状态时，在网签时的出租状态，必须填写“否”，即未出租状态，否则不能过户；

3.1 网签中的重要信息（即不可以出错）包括哪些？

姓名、身份证号、共有份额、价格、建筑面积、代理人、房屋权属性质、贷款金额（公积金贷款要求）。

3.2 户籍所在地的信息以什么证件为准？

户籍所在地信息以户口本为准（以户口本首页上的“户口专用”章为准）。

3.3 需要注销网签的情况有哪些?

包括但不限于以下情况：

① 买方家庭成员发生变化（人员变更、买受人变更）；

② 付款方式变更：公积金贷款改为商业贷款时，贷款额增加，需要注销网签，减少或不变，不需要注销网签；全款购买改为贷款购买时，需要注销网签；商业贷款变更为公积金贷款时，需要注销网签；其他情况（银行特殊要求）；

③ 买卖双方任一方代理人变更；

④ 合同解除；

⑤ 成交价（网签价）金额变更。

3.4注销网签有什么要求?

3.5 网签注销时，需要提供哪些备件？

产权证原件、注销申请表、买卖双方签字的网签合同、买卖双方身份证原件与复印件（公章的复印件）、买卖双方授权委托书、受托人身份证原件和复印件、受托人在职证明。

3.6 评估值一般能到市场价格的多少?

商业贷款可以评估到市场价的 85%-90%左右

公积金贷款可以评估到市场价的 85%-90%左右

3.7递评估需要哪些备件?

商业贷款及国管公积金评估：产权证复印件、买卖双方身份证复印件；

市属公积金贷款评估：产权证复印件、买卖双方身份证复印件、买卖双方签字的网签合同及网签信息表。

3.8 组合贷款，一份评估报告商业银行和公积金中心都可以用吗?

可以，仅需要做一次评估即可。

3.9 关于评估的其他问题

4.0 交一次费用同一评估公司是否可以重复出评估报告?

不可以，交一次费用只可出一次报告。

4.1 更改评估报告是否收费?

商业贷款及国管公积金：交一次费可免费更改一次报告，如果再进行更改，需要收 100 元/次。

市属公积金：修改一次交 100 元。

4.2 评估拍照时是否可以采用同户型的照片，应该怎么办?

不可以，必须一套房子一套照片，照片不能替换。

四、全款/商业贷款

4.3 全款购买房屋的标准流程是什么?

客户资质审核—签署买卖合同—办理网签—资金监管—缴税预审—预约缴税—缴纳税费—预约过户号—过户—领取新产权证—物业交割—资金解冻。

4.4 商业贷款的基本流程是什么？

客户资质审核—签署买卖合同—办理网签（可以同时进行贷款评估）—资金监管（需要看补充协议如何约定）—银行面签—批贷（件齐后才可批贷）—缴税预审—预约缴税—缴纳税费—预约过户号—过户—领取新产权证—物业交割—资金解冻—抵押登记（各城区抵押时效不同）—出房屋他项权利证—银行放款至卖方账户（具体时间看银行额度情况）。

4.5 商业贷款存在哪些情况下，银行会拒贷？

① 假资质（假资料、假收入证明、假工资流水等）；

② 骗贷，包括并不仅限于买卖双方为亲属或朋友关系、买卖双方为债权债务关系等非真实买卖关系，均会被视为骗贷行为；

③ 逾期次数过多（信用卡及其他贷款逾期 2 年内连续 3 次或累计 6 次，信用卡止付或呆账，进入征信黑名单）；

④ 收入不符合贷款要求；

⑤ 不符合限购政策

4.6 商业贷款，如果遇到国家调整利率，对于批贷未放款业务是否会有影响？怎样执行利率？已放款业务利率调整的时间节点是什么时候？

① 批贷未放款：根据银行要求，执行新利率；

② 已放款利率调整时间节点：次年 1 月 1 日开始执行新利率（具体按借款合同约定执行）。

每家银行政策大同效益差距不会太大。

4.7 商业贷款的贷款年限有什么要求？

【房龄】一般不超过 30 年，且贷款年限+房龄≤55 年；

【借款人年龄】贷款年限+借款人年龄≤69 周岁（光大银行、中国银行可贷至 70 周岁，工商银行可贷至 75 周岁）；

【最长贷款年限】不超过 25 年；

以上三点同时满足，以当地银行政策为准。

4.8商业贷款收入证明有什么要求？

① 需要达到总负债（抵押类贷款、信用贷类）月还款的二倍及以上；

② 按照银行要求的格式进行开具、联系方式需留座机；

③ 收入证明上需加盖工作单位公章/人事章。

4.9 申请公积金贷款的条件有哪些？

3 个条件必须同时满足：

① 开户 6 个月以上并且连续 6 个月足额缴存（近期）；

② 目前在缴存状态；

③ 申请人及其配偶无未还清的公积金及贴息贷款。

5.0 公积金贷款的基本流程是什么？

5.1市直公积金贷款流程

资质审核—签署合同—网签—资金监管—评估—公积金面签+初审—签署借款合同—缴税预审—预约缴税—缴纳税费—预约过户号—过户—放款。

5.2 市直公积金组合贷款流程

资质审核—签署合同—网签—资金监管—评估—公积金面签+初审+银行面签—公积金审批-商贷审批—签署借款合同—缴税预审—预约缴税—缴纳税费—预约过户号—过户—抵押登记—放款。

备注：市直、省直【公积金管理部】流程有区别，根据当地管理部要求执行。

5.3 国管公积金贷款流程

资质审核——签署合同—办理网签（可以同时进行贷款评估）—资金监管—公积金初审、签

借款合同—国管公积金审核、批贷—缴税预审—预约缴税—缴纳税费—预约过户号—过户——放款。

5.4 国管公积金及组合贷的流程

资质审核——签署合同—评估（网签可以同时进行）—资金监管—公积金初审、签借款合同/

银行面签—国管公积金审核、批贷—银行审核、批贷—缴税预审—预约缴税—缴纳税费—预约过户号—过户—银行抵押登记—放款。

5.5 公积金贷款，如果遇到国家调整利率，对于批贷未放款业务有什么影响？已放款利率调整的时间节点是什么时候？

① 批贷未放款：根据银行要求，执行新利率；

② 已放款利率调整时间节点：次年 1 月 1 日开始执行新利率（具体按借款合同约定执行）。

5.6申请公积金贷款买方产权人与借款人的关系有什么要求？

① 产权人或共有权人中不能有未成年人、限制民事行为能力人或无民事行为能力人；

② 最多只允许 2 人同时申请借款，且借款人之间必须为直系亲属（需提供亲属关系证明）；

③ 如果产权人与借款人之间为夫妻关系时，借款人可以不是产权人之一；除此之外，借款人必须为产权人之一；

④ 如果产权人与借款人之间不是直系亲属时，要求借款人必须是产权人之一，且只能按照借款人对房屋所占份额进行贷款。

五、缴税

5.7房屋交易中涉及的各类税种和基本定义

房地产交易中涉及的税费主要有：契税、增值税、教育费附加、城市维护建设税、地方教育费附加、个人所得税、印花税、土地出让金、综合地价款、土地增值税等；

【定义】在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种财产税；

【纳税人】承受土地、房屋权属的单位或个人，即购买人。

【计税依据】官方认可的成交价格（在土地、房屋权属转让时）；

【基准税率】契税条例规定的比例是 3%-5%；

【契税减征或免征的情形】

① 法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，免征契税；

② 夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税；

③ 居民在 2003 年 3 月 1 日之后上市出售已购公有住房前后一年内（以网签时间为准）新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。如新购商品房属于普通住宅，同时可以享受下调征收契税的政策；

④ 出售成本价房产一年前后（以网签时间为准）购房可减免相应契税，祖孙三代内直系亲属及直系亲属配偶均可享受（办理有效期 3 年）；

计算：再买房需要缴纳的契税=（购房时网签价-购房时增值税-出售时网签价）×购房时契税税率；若买房的成交价低于卖房的成交价，则契税全免；差额部分可以继续使用；

⑤ 拆迁后购买房屋，如果仅产生契税，在缴税当时，凭拆迁协议可以直接减免契税（网签价格与拆迁补偿价格之差进行缴税，如果网签价格大于拆迁价格，差额缴税；如果拆迁补偿价格大于网签价格，差额部分可以继续使用）。

5.8什么是增值税及附加？

【定义】

增值税是以房产在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，是一种卖方需要承受的税

增值税附加，包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加三种税的总称。城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加(远郊区县无此项税目)三者是在增值税额基础上按比例税率进行征收的，所以在实操过程中统称三者为增值税附加。

城市维护建设税，简称城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，对有经营收入的单位和个人征收的一个税种。

教育费附加是对缴纳增值税、消费税的单位和个人征收的一种附加费。作用是发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。

地方教育费附加是指根据国家有关规定，为实施“科教兴省”战略，增加地方教育的资金投入，促进本各省、自治区、直辖市教育事业发展，开征的一项地方政府性基金。该收入主要用于各地方的教育经费的投入补充。按照地方教育附加费使用管理规定，在各省、直辖市的行政区域内，凡缴纳增值税、消费税的单位和个人，都应按规定缴纳地方教育费附加。

【纳税人】出让土地、房屋权属的单位或个人，即出售人。在实际业务中，常见的纳税人是出售人，承担税费的是买受人。

【计税依据】

① 增值税的计税依据:官方认可的成交价格(在土地、房屋权属转让时)；

② 增值税附加的计税依据:本次所缴纳的增值税额。

5.9什么是个人所得税？

【定义】不动产买卖过程中的个人所得税是中华人民共和国对本国公民、居住在本国境内的个人财产转让取得的所得和境外个人来源于本国的财产转让所得征收的一种所得税。

【纳税人】出让土地、房屋权属的单位或个人，即出售人。在实际业务中，常见的纳税人是售房人，实际承担税费的是买受人。

【计税依据】个人所得税的计税依据:官方认可的成交价格(在土地、房屋权属转让时)。

【基准税率】(1)差额税率：20%；(2)全额税率 1-3%

6.0 什么是印花税？

【定义】在销售、转让房地产过程中书立的合同、协议、数据等，应按产权转移书据税目，有交易双方分别按照书据所载金额万分之五缴纳印花税。

【纳税人】买卖土地、房屋权属的单位或个人，即购买人、出售人。在实际业务中，常见的纳税人就是购房人和出售人，实际承担税费的是购买人。

【计税依据】官方认可的成交价格(在土地、房屋权属转让时)。

【基准税率】(1)产权转移：0.05%，其中个人购买和出售住宅免征印花税。(2)办理产权证：5 元/件。

6.1什么是土地出让金

土地出让金一般只有单位房（房改房）没有进行过买卖的需要额外缴纳1%的土地出让金；

6.2 什么是土地增值税？

【定义】土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

【纳税人】转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

【计税依据】纳税人转让房地产取得的增值额。

增值额=纳税人转让房地产取得的收入-法定扣除项目金额。

【基准税率】

土地增值税实行四级超率累进税率：

① 增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%

② 增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%

③ 增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%

④ 增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%

【优惠政策】对于居民个人拥有的标准住宅，在其转让时暂免征收土地增值税

6.3 什么是土地增值税？

【定义】土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

【纳税人】转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

【计税依据】纳税人转让房地产取得的增值额。

增值额=纳税人转让房地产取得的收入-法定扣除项目金额。

【基准税率】

土地增值税实行四级超率累进税率：

① 增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%

② 增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%

③ 增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%

④ 增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%

【优惠政策】对于居民个人拥有的标准住宅，在其转让时暂免征收土地增值税

六、过户

6.4二手房（存量房）买卖，过户的流程是什么？

① 网上预约

② 准备材料

③ 现场办理

④ 过户完成

6.5交易的房产在哪几种状态下无法办理过户手续？

查封、抵押、信息占用、产权人去世未办理继承更名手续。

6.6如何识别房产是否有抵押？

①查验产权证上是否有建委盖的抵押登记章；

②建委查询抵押信息。

6.7房产在抵押状态下是否可以办理过户手续？

不可以。

6.8房产在抵押状态下是否可以再次抵押？

可以。

6.9房产在抵押状态下是否可以办理夫妻更名？

不可以（除银行出具同意变更函外，建委不予受理）。

7.0房产在抵押状态下是否可以办理产权人信息变更、物业地址变更？

不可以。（除银行出具同意变更函外，建委不予受理）。

7.1未满五年的一类经济适用房是否可以抵押？

不可以。

7.2 注销抵押登记手续需要提供哪些备件？

借款人：身份证；

抵押权人：产权证原件、他项权利证原件、注销抵押申请书、解除抵押协议、授权委托书、营业执照副本复印件加盖公章、组织机构代码证副本复印加盖公章、金融许可证复印件加盖公章。

注：原则上，注销抵押登记，需要由银行专员办理，实际上，会由借款人携带以上备件，自行办理。

7.3 办理解除抵押需要哪方到场？

【权利人为金融机构】金融机构授权的代理人到场；【权利人为个人】抵押人、抵押权人共同到场。

七、公证

7.4什么是公证？公证的作用是什么？

公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。

公证制度是国家司法制度的组成部分，是国家预防纠纷、维护法制、巩固法律秩序的一种司法手段。一切公证行为都产生法律上的证据效力。

公证可以有效证明文书、民事法律行为的合法有效，防止纠纷、减少诉讼。对于房屋卖方来讲，当卖方遇到所需出场时不能到场、身处国外需委托他人卖房、需将老人百年之后房产出售等情况时，都需要进行公证。公证机构的证明活动与人民法院审理案件的诉讼活动不同。前者是在发生民事争议之前，对法律行为和有法律意义的文书、事实的真实性和合法性给予认可，借以防止纠纷，减少诉讼。它不能为当事人解决争议;而人民法院的诉讼活动，则是在发生民事权益纠纷并由当事人起诉之后进行的，其目的是做出裁决。

7.5交易手续中，常见的公证种类有哪些？什么情况下使用？

【委托公证】本人不能到场办理买卖房屋事宜，需要委托他人办理出售或购买房屋过程中的一切事宜，需要做委托公证；

【监护公证】未成年人买卖房屋时，需要其法定监护人到公证处做监护公证，由其监护人代为办理买卖房屋事宜。

【遗嘱公证】公证机构根据当事人的申请对其依照法律和本人意愿，生前对自己的财产进行处分，去世后生效的民事法律行为予以证明。

【继承公证】产权人或共有权人死亡，继承人需要将其名下的产权变更至自己名下，需要至公证处办理继承公证，公证机构根据法律的规定和继承人的申请，依法证明继承人的继承行为真实性、合法性。产权人去世，房屋出售需要先办理继承，办理继承应首先做继承公证。

【赠与公证】非直系赠与时做赠与公证。直系赠与不需要赠与公证。

【译本公证】外籍人士购房，出示的护照一般是外文的，需要做翻译后，再到公证处进行译本的认证公证，简称译本公证；在国外做的公证，或出具的证明、证件等，除护照外均需中国驻当地的大使馆或领事馆对公证内容或证明、证件的真实性进行认证，若是认证后仍为外文，需做翻译后到公证处做译本公证；

【声明公证】申请人对于房屋产权、交易、分配有特殊约定的，根据当事人真实需求及意愿办理公证事项；如：份额公证、委托保证、产权归属等。

7.6 委托公证

① 到场人：委托人到场办理，如委托人为多人需要共同到场；

② 所需备件：现要求一事一委托，根据不同委托事项，所需备件各有差异，见下

7.7委托公证不同事项，需要提供哪些备件？

办理委托公证时，不需要受托人到场，委托人到场办理，提供受托人的身份证明复印件即可。

【赎楼】身份证、户口本、房产证，契税票，个别公证处要求提供婚姻关系证明；

【售房】身份证、户口本、产权证、契税发票、购房至今的婚姻关系证明以及买受方的身份信息；

【买房】身份证、户口本、婚姻关系证明、业主产权证复印件、买卖合同或者网签合同；

【代领产权证】身份证、户口本、婚姻关系证明以及买卖合同；

【还款】身份证、户口本、借款合同；

【公司售房】营业执照副本（三证合一则提供营业执照即可）、组织机构代码证、工商局调整备案最新章程、公章、产权证、契税发票、法人代表身份证、法人代表身份证明、股东会决议（注：公司售房需法人代表亲自前来办理）。

7.8在办理委托公证时，对于委托人及受托人，有什么特殊要求？

① 出售方办理委托公证时，受托人不可以是买受方或买受方配偶；

② 买受方办理委托公证时，受托人不可以是出售方或出售方配偶；

③ 国信/长安公证处，现只办理直系亲属间委托公证，办理时需要提供有效的亲属关系证明。

7.9办理委托公证时的注意事项有哪些？

① 公证书上的内容（姓名、身份证号码、产权地址、不动产权证号或房屋产权证号）需与提供的证件内容保持一致；

② 若卖方公证，需办理全权委托事宜（查档，签署买卖合同、缴纳和减免税费，产权过户手续，取证，注销抵押等）；

③ 若买方公证，需办理全权委托事宜（查档，签署买卖合同、缴纳和减免税费，产权过户手续，取证，办理抵押等）；

④ 若买方产权证登记为多人时，公证书需体现产权人所占份额；

⑤ 卖方受托人不能是产权承受人；

⑥ 买卖双方不能委托给同一个人；

⑦ 委托期限不能超过 6 个月；

⑧ 卖方委托书中应当载明买方信息、最低交易价格以及委托人指定的属于委托人或房屋共有人所有的收款账号，不得指定受托人或第三人代为收款（受托人是委托人近亲属的委托书除外）。备注：近亲属包含配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女；受托人是委托人近亲属委托人应当提供亲属关系证明，公证机构对真实性予以核实。

8.0监护公证

① 到场人：由未成年人的监护人（即受托人）到场即可；

② 所需备件：监护人本人的身份证明、户口本、未成年人户口本、亲属关系证明（若监护人与被监护人在同一户口本，则无需要提供）、结婚证；

③ 收费标准：中信/国信/方圆公证处均为 200 元/份，副本均为 10 元/份。长安公证处 80 元/份起。

8.1 遗嘱公证

【到场人】遗嘱是立遗嘱人单方的法律行为，不需经过他人确认或同意。必须由立遗嘱人亲自到公证处办理。无行为能力人和限制行为能力人不能立遗嘱。

办理遗嘱公证必须符合以下条件:

① 神志清楚，有行为能力;

② 遗嘱的内容要合法，对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人要保留必要的份额;

③ 遗嘱中的财产是个人合法财产。

【所需备件】

由于遗嘱公证时间较长，程序繁杂，所以办理遗嘱公证须先到公证处与公证员预约。预约遗嘱公证应提交证件和材料如下：

① 本人有效的居民身份证、《居民户口簿》，集体户籍的当事人提供《常住人口登记卡》本人页原件及经过户籍所在单位盖章的首页复印件；

② 立遗嘱人所处分的财产的所有权证明。如:房产证、存折、存单、银行卡、基金股票账户证明、车辆登记证、行驶证等。

③ 遗嘱草稿；

注：预约办理遗嘱公证时，公证员有可能会根据您的具体情况，要求补充其他证明材料，如精神健康证明。

【费用】

① 遗嘱公证费每件 400 元；

② 遗嘱公证需全程录像，录像费 40 元；

③ 如果立遗嘱人不能书写，由公证人员代书，代书费 100-180 元；

④ 公证书要一式多份的，每加一份加 10 元。

继承公证

① 到场人：所有继承人共同到场（不能到场需要提供授权委托书，委托书中需要体现是否接受继承）。

② 所需备件：申请人的身份证明、被继承人的死亡证明及财产证明、全部合法继承人的情况证明、被继承人生前所立的遗嘱（包括公证、自书、代书、录音和口头等）、继承人放弃继承权的需要在公证处发表放弃继承的声明、继承人中有死亡的，需要提供其死亡证明。

③ 收费标准：因继承人与被继承人的关系及所占份额比较复杂，建议直接至公证处咨询，以实际情况缴纳费用。

8.2 赠与公证

① 到场人：赠与合同公证必须由赠与人和受赠人亲自到公证处办理。如果受赠财产是夫妻共同财产，赠与人的配偶也要到场协助办理公证；无行为能力人和限制行为能力人不能申请办理赠与合同公证。

② 所需备件：

赠与人与受赠人的有效身份证或者护照等身份证件；

赠与人与受赠人的《居民户口簿》，集体户籍的当事人提供《常住人口登记卡》本人页原件及经过户籍所在单位盖章的首页复印件；

赠与人的婚姻状况证明（提交婚姻状况证明，是为了证明赠与人处分的财产是个人财产还是夫妻共同财产，赠与人是否有权独立处分该财产）。如果是夫妻共同财产，配偶也要到场协助办理公证；

赠与财产凭证原件。如:房产证、存折、存单，银行卡、基金股票账户证明、车辆登记证、行驶证等；

如果赠与的财产是房产，受赠人需到房产所在地的房屋管理部门开具具有购房资格的证明文件。

③ 收费标准：以各公证中心咨询为准。

8.3 译本公证

① 到场人：申请人到场办理，若为代理人需要提供委托公证书；

② 所需备件：需要翻译的文本原件、身份证明、户籍证明，部分公证处要求提供婚姻证明、产权证、契税发票（或购房合同）；

③ 收费标准：中信/国信/方圆公证处 200 元/份，副本 10 元/份；翻译费另计，具体要看翻译的字数。

8.4声明公证

① 到场人：申请人到场办理，若为代理人需要提供委托公证书；

② 所需备件：身份证明、户口本、婚姻证明、产权证、契税发票（或购房合同）；

③ 收费标准：根据不同的文书内容，收费标准不同。

8.5签约时，买卖双方产权人，属于非完全民事行为能力人，该怎么办？

①若交易一方为未成年人的，在签署合同时，应由未成年人的父母持户口本原件（应体现父母子女关系）代为签署合同，并办理监护公证手续；

②若交易一方为无/限制行为能力人的精神病人的，由其近亲属向法院申请认定其为无/限制民事行为能力人并请求法院指定监护人，监护人作为精神病人的法定代理人签署合同。

8.6客户、业主本人不亲自办理交易手续，要委托代理人代为办理，该怎么办？

①客户或业主办理委托公证，由代理人持公证的《授权委托书》代为签约并办理后续手续；

②客户或业主手签《授权委托书》（需体现委托人和受托人基本信息、授权事项、委托期限等内容），签约时经纪人需通过公证云录音或者视频录像核实委托书真伪，然后由代理人代为签约，但后续手续仍应办理委托公证。

8.7哪些房屋会涉及共有权人？

共同购买、婚内共同财产和共有的财产（婚内法定继承）会涉及共有权人的问题。

8.8 如何判断房屋是否存在共有权人？

审核交易房屋是否存在共有权人：

产权证是否有“共有权人”登记，若有需要共有权人共同签字或提供《授权委托书》；

产权证登记日期在结婚登记之后的，需要配偶共同签字或提供《授权委托书》；

产权证登记日期在结婚日期之前，或房屋为产权人个人单独所有的，需要提供配偶同意出售的《声明书》。

8.9 签约时产权人或共有权人无法到场怎么办？

委托代理人代为签约

①客户或业主办理委托公证，由代理人持公证的《授权委托书》代为签约并办理后续手续；

②客户或业主手签《授权委托书》（需体现委托人和受托人基本信息、授权事项、委托期限等内容），签约时经纪人需通过公证云录音或者视频录像核实委托书真伪，然后由代理人代为签约，但后续手续仍应办理委托公证。

9.0交易风险

审核交易房屋的产权性质，发现房屋不能交易，应立即停止交易，符合一定条件才能交易的，应如实告知买卖双方。

9.1如果房屋仍有贷款未结清，要上市交易需要做哪些事情？

必须先结清贷款才能再交易。结清贷款后，银行或公积金管理中心出具注销抵押证明，到不动产权登记中心办理注销抵押手续，当天可办理完毕。

9.2 卖方逾期迁出户口应如何处理？买方能否向人民法院起诉要求判决强制迁出户口？

买方可向法院起诉要求承担逾期迁出户口的违约金。不能申请强制迁出，因户口问题属于公安机关的行政管理范畴，法院目前无法强制执行。

9.3签约后卖方拒绝出售房屋，买方能否同时主张双倍返还定金和赔偿违约金？

我国《合同法》第 116 条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。”故违约金条款和定金条款不能同时适用，当事人不得在诉讼中既主张支付违约金又要求没收定金或双倍返还定金。但是当收受定金的一方违约时，守约方选择违约金条款后，并不影响其要求对方返还定金的权利。

八、继承、赠与和遗赠

9.4继承的房产如何出售?

① 出售继承房产的关键是要办理继承公证；

② 带着继承公证、原不动产权证办理不动产权证更名；

③ 值得注意的是继承的房产再次出售时不是以新不动产权证登记日期为准，而是按照原不动产权证登记日期为准。查证原不动产权证登记日期要去房管局档案管理中心提交不动产权证、身份证申请调档，取得调档函。

9.5办理继承的注意事项?

① 办理继承时无需进行北京市购房条件资质审核；

② 继承的房产将计入房产套数，继承人在购买新的房地产时受限购政策的影响；

③ 继承人在接受继承房地产后，办理户口迁入要符合北京市户籍迁入政策；也即非京籍继承房产后并不能随意办理户口迁入，成为京籍户口；

④ 继承人继承房屋不能视为销售，无需办理房源核验、资质审核、网签，无需缴纳税费。

9.6 什么是赠与？

房产赠与是指房产权利人将自己拥有的房产，无偿转让给他人的一种民事法律行为。另外对非法定继承人的遗赠属于赠与行为。

9.7 房屋赠与的流程房产赠与视为销售，因此房屋赠与的办理要求和流程为：

① 对房屋进行房屋信息查询；

② 受赠人必须具有北京市购房资格，且如果是赠与成年人需对受赠人进行资质审核，赠与未成人因为已经以家庭为单位进行资质审核，所以无需进行资质审核(需要特别注意的是赠与需在购房资质审核有效期 30 个自然日内完成)；

③ 无需网签，但是房屋出赠人与受赠人订立书面合同，即赠与书。房屋赠与一定要采用书面规范形式；

④ 办理房屋赠与需要办理房屋赠与公证⑤ 按规定缴纳相关税费，包括契税税率 3%，印花税 0.1%，如果是非直系亲属赠与，赠与人在世时赠与受赠人的房产，

⑤需受赠人缴纳个人所得税；

⑥ 办理房屋所有权转移登记手续，房屋赠与当事人到房屋所在地的不动产登记中心申请过户转移登记，并提交过户申请书、身份证件、不动产权证、赠与协议赠与书与公证书、相关税费收据等。

9.8直系亲属间房产赠与，办理更名过户时，有什么要求？前提为房产无抵押、无查封：

① 受赠方做购房资质审核；受赠方携带：身份证，户口本；赠与方携带：身份证，户口本，产权证；

② 双方需要提供亲属关系证明（提供其中一项即可）：

a.户口本在一起，且其中一方是户主（或能够直接体现明确关系）；

b.派出所开具的亲属关系证明；

c.亲属关系公证；

③ 税务所填赠与协议书，填申请表缴纳税费；

④ 建委过户大厅办理更名。

【注】：若其中一方户口已经迁出，但户口本上有迁出记录，并能够体现赠与方与受赠方直系亲属关系的，可以作为亲属关系证明使用。

9.9房屋赠与时，如何收取税费？

①直系亲属间房屋赠与，只需要缴纳3%的契税和双方各0.05%的印花税。

②非直系亲属间房屋赠与需要交3%的契税；双方各0.05%的印花税；20%的个税，按赠与所得计算；房产不满五年的按照房产的全额征收5%的营业税，满五年的普通住宅免收营业税。

10直系亲属间赠与时，是否征收 20%个税？

不征收 20%个人所得税。

10.1受赠房屋再次转让时，如何征缴税费？

直系亲属赠与后，购房证明日期及房屋原值还可以延用赠与之前的购房证明日期及原值，房屋性质为商品房。按受赠人名下房产套数算是否唯一。

10.2房产权属来源一半继承，一半赠与，再次交易时如何界定购房时间？

继承的部分：均可以按照继承前的购房日期核定购房年限；

赠与部分：直系亲属赠与，受赠部分可以按照赠与前的购房日期核定购房年限；非直系亲属赠与，受赠部分按照受赠时的日期核定购房年限。

九、法律常识

10.3民事行为能力

10.4民法中关于民事行为能力的判断标准是如何规定的？

① 十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人；

② 十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人；

③ 八周岁以上不满十八周岁的未成年人，不能完全辨认自己行为的成年人是限制民事行为能力人可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意；

④ 不满八周岁的未成年人、不能辨认自己行为的成年人都是无民事行为能力人，均由他的法定代理人代理民事活动；无民事行为能力人独立实施的民事法律行为均无效，包括纯获法律利益的法律行为。

10.5代理

10.6代理的种类有哪些？

根据代理权产生的原因不同，我国《民法总则》“代理包括委托代理和法定代理”

委托代理人按照被代理人的委托行使代理权

法定代理人依照法律的规定行使代理权

10.7无代理权、超越代理权或代理权终止后，被代理人与代理人之间的民事责任如何承担？

① 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力；

② 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出；

③ 行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益；

④ 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

10.8什么情况下，委托代理终止？

① 代理期间届满或者代理事务完成；

② 被代理人取消委托或者代理人辞去委托；

③ 代理人死亡或者被代理人死亡；

④ 代理人丧失民事行为能力；

⑤ 作为被代理人或者代理人的法人、非法人组织终止（委托人或委托机构，主体灭失）。

10.9什么情况下，法定代理终止？

① 被代理人取得或者恢复完全民事行为能力；

② 代理人丧失民事行为能力；

③ 代理人或者被代理人死亡；

④ 法律规定的其他情形

11 定金

11.1 定金的设立

① 定金应当以书面形式约定；

② 定金合同从实际支付定金之日起生效；

③ 定金的数额由双方当事人约定，但不得超过主合同标的额的 20%；

④ 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。当给付定金的一方不履行约定的债务时，无权要求返还定金；而收受定金的一方不履行约定的债务时，应当双倍返还定金。

11.2“定金”和“订金”的区别

① 定金含义：是指合同当事人为确保合同的履行，依法律规定或双方约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，预先给付对方的一定金钱或其他替代物；

② “订金”并不是标准的法律概念，是一种不太规范的表述，因此它在法律效果上是不明确的。在司法实践中，“订金”往往被视为“预付款”，并不产生“定金”的惩罚性效果。

11.3 合同效力

11.4 合同有效应具有哪些条件？

① 当事人具有相应的民事行为能力；

② 当事人意思表示真实；

③ 不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗；

④ 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

11.5合同无效的情形有哪些？

① 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

② 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

③ 以合法形式掩盖非法目的；

④ 损害社会公共利益；

⑤ 违反法律、行政法规的强制性规定。

11.6合同可撤销的情形？

① 因重大误解订立的；

② 在订立合同时显失公平的；

③ 因欺诈订立的（未损害国家利益）合同；

④ 因胁迫订立的（未损害国家利益）合同。

11.7什么是合同的解除？合同解除的分类是什么？

是指合同有效成立后，尚未完全履行之前，具备合同解除条件时，因当事人或双方的意思表示而使合同关系归于消灭的行为。合同解除分为三类：协议解除，约定解除和法定解除。

① 协议解除：指合同成立后，未履行或未完全履行前，当事人协议解除合同，使合同效力消灭的合同解除方式；

② 约定解除：指当事人在合同中约定解除权成立的条件，在合同履行完毕之前约定解除条件成立的，由解除权人通过行使解除权使合同消灭的一种合同解除方式；

③法定解除：指合同生效后，没有履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。

11.8什么情形下当事人可以解除合同？

① 因不可抗力致使不能实现合同目的；

② 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

③ 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

④ 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

⑤ 法律规定的其他情形。

11.9违约责任

12什么是违约责任？

违约责任又称违反合同的民事责任，是指合同当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定所应承担的责任。

12.1常见违约责任承担方式有哪几种？

常见违约责任承担方式有六种：继续履行，采取补救措施（修理，更换，重做），支付违约金，适用定金罚则，赔偿损失，请求减少价款或报酬。

12.2违约金的相关规定：

① 当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；

② 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；

③ 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务；

④ 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，即违约金和定金罚则只能择一适用；

⑤ 违约金低于因违约造成的损失的，可以请求法院或仲裁机关予以增加，但不超实际损失额。违约金高于因违约造成的损失的，可以请求法院或仲裁机关适当减少。（一般而言，违约金高于损失 30%以上的，可以认定为“过分高于因违约造成的损失”）

12.3 赔偿损失的范围

①当事人一方不履行或不完全履行合同义务，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

②当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

12.4《婚姻法》

12.5夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，哪些归夫妻共同所有？

① 工资、奖金；

② 生产、经营的收益；

③ 知识产权的收益；

④ 继承或赠与所得的财产（遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外）；

⑤ 其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

12.6有哪些财产，应视为夫妻一方的财产？

① 一方的婚前财产；

② 一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

③ 遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

④ 一方专用的生活用品；

⑤ 其他应当归一方的财产。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。

12.7 房产为夫妻一方所有的情形有哪些？

根据《婚姻法》，为夫妻一方所有的房产包括：

① 一方的婚前房产；

婚前房产是指一方于婚姻登记前，购买并登记于自己一人名下的房产；

双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，法院可判决由产权登记一方对另一方进行补偿，房屋归产权登记方所有。

② 遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产；

③ 婚后由一方父母出资，登记在出资人子女个人名下，认定为个人财产。实践中，对于上述房产的所有权，如果夫妻双方没有书面约定或书面约定不明确的，为规避风险，建议参照夫妻双方共同所有的规则签约。

12.8《继承法》

12.9 什么是继承人？

继承人是指依法继承财产的人，分为法定继承人和遗嘱继承人。前者指依法的当然继承人，后者指被继承人所指定的继承人。

13 继承分哪几类？

第一类：法定继承，是指在无遗嘱或者无有效遗嘱的情况下，由特定继承人依法定顺序与份额分配遗产的继承方式；

第二类：遗嘱继承，是指法定继承人按照有效遗嘱所确定份额继承遗产的继承方式；

第三类：遗赠扶养协议是指扶养人或者集体所有制组织承担被继承人生养死葬的义务，被继承人死后将遗产遗赠给扶养人或者集体所有制的协议。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。在财产继承中如果各种继承方式并存，应首先执行遗赠扶养协议，其次是遗嘱和遗赠，最后才是法定继承。

13.1法定继承顺序是什么？

第一顺序：配偶、子女、父母（丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人）；

第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

13.2继承人中，子女，父母，兄弟包括的范围有哪些？

① 子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女；

② 父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母；

③ 兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。

13.3继承人会丧失继承权的情形是什么？

①故意杀害被继承人的；

②为争夺遗产而杀害其他继承人的；

③遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的（例外：继承人虐待被继承人情节严重的，或者遗弃被继承人的，如以后确有悔改表现，而且被虐待人、被遗弃人生前又表示宽恕，可不确认其丧失继承权。）；

④伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的（继承人伪造、篡改或者销毁遗嘱，侵害了缺乏劳动能力又无生活来源的继承人的利益，并造成其生活困难的，应认定其行为情节严重）。

13.4《继承法》中对继承人的其他规定有哪些？

①代位继承：被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。

②转继承：继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。

13.5不可抗力

是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。如：①自然灾害，如地震、洪水、冰雹、泥石流；②政府行为，如征收、征用；③社会异常事件，如罢工、骚乱。

13.6强制执行

① 法院按照法定程序，运用国家强制力量，根据生效法律文书的规定，强制民事义务人完成其所承担的义务，以保证权利人的权利得以实现；

② 生效法律文书包括发生法律效力的民事判决书、裁定书以及依法应由法院执行的其他法律文书。它们一经确定，义务人即应自动履行。如拒不履行，权利人可申请法院强制执行；

③ 提出申请的权利人称申请人，履行义务的人称被申请人，又称被执行人；

④ 人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。

13.7 查封

是指人民法院将需要保全的财物清点后，加贴封条、就地封存，以防止任何单位和个人处分的一种财产保全措施。

13.8 仲裁

① 仲裁是指纠纷当事人在自愿基础上达成协议，将纠纷提交非司法机构的第三者审理，由第三者作出对争议各方均有约束力的裁决的一种解决纠纷的制度和方式；

② 仲裁在性质上是兼具契约性、自治性、民间性和准司法性的一种争议解决方式；

③ 仲裁是一裁终局，费用比诉讼高；但强制执行还需要向人民法院提出申请。

13.9 诉讼

① 诉讼是指国家司法机关依照法定程序，解决纠纷，处理案件的专门法律活动，其作用在于解决社会系统中利益的冲突；

② 我国实行二审终审为原则，一审终审为例外的审级制度。当事人不服一审判决或裁定的，均可以向上一级法院提起上诉。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以申请再审；

③ 必须在有管辖权的法院提起诉讼。

14 什么是设备层？

设备层是指建筑物中专为设置给排水、电气、采暖、通风和空调等设备和管道且供人员进入操作的空间层。建筑高度在30m 以下的建筑，设备层通常设在地下室或顶层、屋顶。当建筑物层数较多时，设备层通常设在建筑物中间的某一层。由于建筑设备在运行中会产生声音、振动等，如果隔音、减振措施不好，靠近设备层的房间易受噪声、振动的影响。

第三章

一、耕地

【土地承包经营权】土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

【承包期】耕地的承包期是三十年。草地的承包期是三十年至五十年。林地的承包期是三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国家林业行政主管部门批准可以延长。

【土地承包经营权流转】土地承包经营权人依照农村土地承包法规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转期限不得超过承包期限的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农业建设。

【互换、转让登记】土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地经营权变更登记；未经登记的，不得对抗善意第三人。

【承包地调整】承包期内发包人不得调整承包地。

【承包地收回】承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。

解释：承包期内，承包方全家迁入市区，转为非农业户口的，应当将承包的和草地交回承包方，承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。承包期内，承包方交回承包地或者发包方依法收回承包地时，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应补偿。

【承包地征收补偿】征收集体所有土地的，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用；安排被征地农民的保障费用，保证被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

【耕地占用补偿】国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地：国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用的耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦计划，监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。

【基本农田保护制度】国家实行基本农田保护制度。下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区，严格管理：

（1） 经国务院有关主管部门或县级以上地方人民政府批准确定、棉、粮、油生产基地内的耕地。

（2） 有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；

（3） 蔬菜生产基地；

（4） 农业科研、教学试验田；

（5） 国务院规定应当划入基本农田应当占本行政区域内耕地80%以上。

【节约使用土地】非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地。不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟、或者擅自在耕地上建房、挖沙、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。

【闲置、荒芜土地的处理】禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。承包经营耕地的单位或者个人连续2年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回耕地。

【土地承包年限】自从土地实行家庭联产承包责任制以来，我们已经经历了2轮承包

第一轮：1983年-1997年，期限为15年

第二轮：1997年-2027年，期限为30年

第三轮：2027年-2057年，期限为30年

其中第二轮的政策是增人不增地，减人不减地。

农村土地经营权可以流转，土地三权分置是真的吗？

《土地承包法》的修改决定已经正式发布，农村土地三权分置的时代正式来临，土地承包经营权可以进行流转。今天本文就带您了解相关信息。

首先，承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。土地经营权流转的价款，应当由当事人双方协商确定，流转的收益归承包方所有。

其次，土地经营权流转需要遵循一定原则。一是依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；二是不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；三是流转期限不得超过承包期的剩余期限；四是受让方须有农业经营能力或者资质；五是在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

再次，土地经营权流转，应当签订符合法定形式的书面。主要内容包括：双方当事人的姓名、住所，流转土地的名称、坐落、面积、质量等级，流转期限和起止日期，流转土地的用途，双方当事人的权利和义务，流转价款及支付方式，土地被依法征收、征用、占用时有关补偿费的归属，违约责任。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。

最后，土地承包经营流转采取登记对抗主义。土地经营权流转期限为五年以上的，当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。未经登记，不得对抗善意第三人。同时，应当对土地承包经营权的流转建立风险防范制度。县级以上地方人民政府应当建立工商企业等社会资本通过流转取得土地经营权的资格审查、项目审核和风险防范制度。工商企业等社会资本通过流转取得土地经营权的，本集体经济组织可以收取适量管理费用。具体办法由国务院农业农村、林业和草原主管部门规定

土地经营权的流转，有利于优化农村土地资源配置，激发农业活力，同时可以提高农村居民的生活水平，促进农业规模化生产。

土地确权完成，不久将发生2件事，农民迎来5种结局

根据国家对农村土地改革规划，预计今年年底全国范围内的确权工作，也将挥手告别了。土地确权完成，不是意味着农村改革的结束，而是新一轮改革的启动。

对于土地确权背后的深意，每个农民都能说出一二，虽然看法不一。但是在清理农村违规用地和建房、梳理和避免土地权属不清的纠纷等方面，确权所带来的好处，是看得见的，农民心里也都有数。此次确权，可以说是一项浩大的工作，如果算上前期的准备时间，再加上确权时间，基本上长达10年，所以确权也绝不是就位解决违规和纠纷这么简单，而是为下一步的改革做准备和铺垫。

土地确权之后，不久农村将有以下2件事发生：

1、 土地大规模整改，比如推平田埂、土地集中连片、为时间农业规模化现代化做铺垫；

2、 确权颁证启动，对于没有拿到证书的农民，开始申领确权证书。

确权之后的土地，有明确的权属关系，你家的土地面积、经度纬度等都将记录在册，这个时候你家的土地，才具有实际意义上的价值，可以说是一笔数据化的财产了。而且所有这些的目的，在于促进农村改革，盘活农村资源，这是时代和社会发展的规律和必然趋势。其实，对于生活在农村几十年的农民来说，都有乡土情结，这也是农村退地遇冷的阻力之一。

今后随着农村改革和城镇化进一步加快，对农民来说，未来将面临5种结局。

1、 农民继续留守农村，过小农经济模式的生活，生活虽不富裕，起码已经自给自足；

2、 将土地流转出去，然后自己到城市打工，一边收租金、一边打工挣钱；

3、 将土地入股到农民合作社等，享受分红；

4、 承包大量土地，成为种植大户；

5、 有偿退出土地，拿到补偿，进城住小区。

土地确权，把家里这5种人一并登记上！

众所周知，土地确权工作都在全国各地农村如火如荼地进行开展着，土地确权证是自己合法的权益的凭证，土地确权明确了土地的所有权、承包权和经营权，减少土地纠纷；不但保障农民的土地承包权益；而且盘活农村资产。大家在土地确权时候要注意，5种人可以作为土地共有人一并登记，11种情况土地不予确权。

一、以下5类人员可以作为共有人

1、分地完成后出生的儿童。大家都知道，农村的土地采取的是长久不变的基本政策，所以重新分地遥遥无期。分地完成后出生的儿童没有土地，这部分人是符合共有人登记条件的。

2、已经外嫁的女儿。外嫁但是户口没有迁出的，可以作为共有人进行登记，也能享受到征地补偿费用。但是婆家和娘家只能选择其中一方登记。

3、户口属于学校的大学生。很多农村的孩子出去读大学时候学校都要求把户口迁移到学校所在地，这部分人也是准许在确权时登记为共有人的。

4、在城里打工的农民。虽然在城里打工，但是户口还是在农村。

5、农村现役或者退伍军人。国家明确规定，在农村军人服役期间，土地必须保留，所以共有人登记不在话下。

6、列为征地补偿对象安置后死亡人员。

二、下列11种情况土地不予以确权

1、因征地而导致土地承包权丧失的农民，是不用进行土地确权的；

2、承包户的承包地被全部退耕还林并发放林权证；

3、承包期内死亡且无人继承的，也不能确权；

4、自行开垦的荒地不能确权；

5、之前有土地在农村生活，后来全家人搬进城市在城市落户的，不能参与土地确权；

6、依法收回其土地承包权的农民，也不可参与确权；

7、城镇居民在农村购买宅基地进行建房的，也不可确权；

8、在承包期内自愿退出土地承包权的，也可以不再进行土地确权；

9、有争议性的土地也将不予确权；

10、宅基地证与现有使用人名字不符的，也不可确权；

11、资料不齐全的，也将不予确权。

关于土地确权的问题，相信很多农民朋友都了解过，但是土地确权之后，农民的手里需要哪些证书呢？这个相信很多农民朋友都不知道，土地确权不是一个证书就可以完成的。农民朋友需要有这些证书，下面就跟大家来说一说。

1宅基地使用权证书，

2房屋产权证，

3农村集体土地使用权证书，

4农村建设用地规划许可证，

5中华人民共和国农村土地承包经营权证书。

只有以上五个证书齐全了才可以明确的确权，农民朋友一定要积极配合土地确权，因为错过这次土地确权，再想确权就不知道啥时候了

农村土地能不能终身买断？多少钱一亩？

首先这个问题其实本身就存在问题，可能广大农户也缺乏对农村耕地的基本了解。农村耕地是不能终身买断的，这是由于耕地为集体所有的性质决定的。目前我国对于农村耕地实行的“三权分置”的政策，针对农民的土地划分为：

1承包权—-归属承包土地的农民

2经营权—-归属承包土地的农民，或者土地流转者；现在大家讲的土地流转就是流转土地经营权。

3所有权—-归属村集体。（村集体不是村委会，而是村里边所有成员组成的一个组织群体，村委会只是一个基层管理单位来管理村集体的日常事务。

就目前的价格而言，城乡结合部的土地贵一些，当然城中耕地要更贵一些，价格根据城市发展规划的需求而定，至少不低于20万；对于矿区周边的耕地也略高于普通地块耕地的价格；对于平原地区的土地每亩在3.8万左右，对于偏远山区的耕地很少有购买的，每亩2-4万。

二、宅基地

1. 宅基地使用权的权利内容。农村村民一户只能拥有一块宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定标准。

2. 宅基地使用权的取得、行使和转让依据。宅基地使用权的取得、行使和转让适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。

3. 宅基地灭失后重新分配。宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地的使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

4. 宅基地使用权的登记。国土资源管理部门要加快农村宅基地土地发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚。已经登记的宅基地的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

5. 宅基地使用权丧失。农村村民出卖、出租住房后，在申请宅基地的，不予批准。

结合实际依法处理“一户多宅”问题

符合当地分户建房条件的，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体同意并公告无异议的，可按规定补办土地使用手续，依法予以确权登记；未分开居住的，可按实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。

依法确定非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权

非本村农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地的使用权

依法维护农村妇女和进程落户农民的宅基地权益

农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应当记载到不动产登记薄和权属证书上，农村妇女因婚嫁离开原村的，取得新家宅基地使用权限，应依法予以确权登记同时注销原宅基地的使用。农民进城落户的，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权。

农村又一轮宅基地“腾退潮”来临，将从4种房屋开始

①已经享受国家统一搬迁福利的农民近年来，农村盖了很多的“安置房”，这些安置房主要的安置对象是农村一些没有安全住房的贫困户，居住地自然条件较为恶劣地区的农民、自然灾害频发地区的农民、以及交通不便地区的农民。

而农村的搬迁规模也很大，我国计划在2020年前，搬迁上千万农村人口，截至去年，已经搬迁了一大部分。很多农民住上了新房子，那之前的宅基地会怎么处理呢？

根据现有的政策规定，这些宅基地由国家给付一部分的费用，并由国家强制将宅基地上的房屋拆除，恢复以前的耕地。

②长期闲置的宅基地

在农村，长期闲置的宅基地很多，这些农民早已经去到城里工作生活，就连户口也迁出了。宅基地上的房屋长期闲置并不利于农村宅基地的流转，因此由当地给出一部分的费用，将这些闲置的宅基地拆除。

③未经确权的“问题”宅基地

去年确权完成之后，很多农村的宅基地是无法确权的，为啥呢？这些宅基地多半是不符合规定的，例如一户多宅的，未经规划审批的宅基地，或者权属有争议尚未解决的宅基地。这些统称为“问题”宅基地，迟早是要被拆除的。

④自愿退出的宅基地

自愿退出宅基地政策在一些省份试点，农民如果进城了，户口也迁走了，就可以选择递交申请，自愿退出宅基地，由村集体给出补偿。只要拿到了补偿，那村集体就有权利强制将该宅基地清退，收回集体，再分给其他需要的人。

一定！土地确权，把家里这5种人一并登记上

土地确权工作都在全国各地农村如火如荼地进行开展着，土地确权证是自己合法的权益的凭证，土地确权明确了土地的所有权、承包权和经营权，减少土地纠纷；不但保障农民的土地承包权益；而且盘活农村资产。大家在土地确权时候要注意，5种人可以作为土地共有人一并登记，11种情况土地不予确权。

一、以下5类人员可以作为共有人

1、分地完成后出生的儿童。大家都知道，农村的土地采取的是长久不变的基本政策，所以重新分地遥遥无期。分地完成后出生的儿童没有土地，这部分人是符合共有人登记条件的。

2、已经外嫁的女儿。外嫁但是户口没有迁出的，可以作为共有人进行登记，也能享受到征地补偿费用。但是婆家和娘家只能选择其中一方登记。

3、户口属于学校的大学生。很多农村的孩子出去读大学时候学校都要求把户口迁移到学校所在地，这部分人也是准许在确权时登记为共有人的。

4、在城里打工的农民。虽然在城里打工，但是户口还是在农村。

5、农村现役或者退伍军人。国家明确规定，在农村军人服役期间，土地必须保留，所以共有人登记不在话下。

二、下列11种情况土地不予以确权

1、因征地而导致土地承包权丧失的农民，是不用进行土地确权的；

2、承包户的承包地被全部退耕还林并发放林权证；

3、承包期内死亡且无人继承的，也不能确权；

4、自行开垦的荒地不能确权；

5、之前有土地在农村生活，后来全家人搬进城市在城市落户的，不能参与土地确权；

6、依法收回其土地承包权的农民，也不可参与确权；

7、城镇居民在农村购买宅基地进行建房的，也不可确权；

8、在承包期内自愿退出土地承包权的，也可以不再进行土地确权；

9、有争议性的土地也将不予确权；

10、宅基地证与现有使用人名字不符的，也不可确权；

11、资料不齐全的，也将不予确权。

2019年国家农村拆房补偿多少钱一平方米？

一，2019年价格表

1、首先大家要了解，农村房屋拆迁的补偿方式有3种：房屋补偿、现金补偿和两种结合的补偿。除此之外，今年农房拆迁上还增加了2个项目，宅基地补偿和社会保障补偿。2、那么今年的补偿标准是怎么样的?

二，农房拆迁补偿的标准

1，草房。每平方1900元。

2，砖瓦房。每平方2400元。

3，捣制或预制砖砼结构房屋。每平方2800元。

4，楼房(两层以上)。每平方3300元。

三，农房拆迁补偿的组成

1，房屋补偿。对房子本身的补偿，具体如上。

2，院内土地补偿。对宅基地院内的土地补偿。

3，院外小菜地补偿。对宅基地院外小菜地的补偿。

4，装饰装潢补偿。吊顶、地板、门窗、墙纸、墙砖、吊灯、马桶、灶台等。

5，地上(下)附着物补偿。禽舍、水井、地坪、院墙、院内花草树木、空调、水电表移装、铝合金等。

6，异地安置补助费。每户2万元，包括宅地、配套设施、租房费等。

7，搬家费。搬家产生的车辆费。

8，搬迁奖。对积极响应搬迁的农户给予的奖励。

以上标准仅供参考，具体以当地政策为准。

农村翻盖房子新政策

一、农村翻盖房子新政策？这六种情况将会被禁止翻建：

1、未改履行审批手续翻盖的

在过去的时候，农村只要自己的经济实力够了，随时可以把老房翻盖建成新房。但随着新规出台，不管新建、翻新，要经过当地主管部门的审批，获得宅基地使用权、建设用地许可、施工许可等证件，才可以进行翻盖新房。未经过审批手续私自翻盖房屋，严格意义上来说是属于违法建筑。

2、不符合“一户一宅”条件翻盖的

目前宅基地审批都是有相关条件的，只有达到后村委会才可能审批。这些条件之中，“一户一宅”是最基本的。如果不符合这些条件，未来想在老屋翻盖新房，就是不符合规定。

3、自行翻盖超高房屋的

过去农村建房，自行确定房屋高度。尤其随着经济水平的提升，有些农民自行建造几层小洋楼。未来这样的情况是不允许的。翻盖房屋有十分严格的高度标准。根据《农村住房建设技术政策》支付宝，农村房屋布局分垂直分房（建筑层数2-3层）和水平分户（4-5层），每层高度不得超过3.3米。如果翻盖的楼层达和高度如果超过了相关规定，就会存在很大的危险性，房屋也可能面临着被拆掉的风险。

4、非本村集体成员翻盖的

在过去，有很多城镇户口的人在农村里买房的。按国家相关规定，农村的房屋和宅基地是严禁私下交易的。只有本村人的户口，才能享有宅基地的使用权。所以如果村集体成员，就不能够随便翻盖新房。

5、对所有权存在争议的房屋翻盖的

在农村，有很多的宅基地存在多种争议。比如因为继承、分户等原因，导致了原房屋的产权归属存在争议。这样的房屋在翻盖前，需要明确到产权，消除争议，否则这样的房屋不能够翻盖成新房。

6、搬迁后在老宅上翻盖的

目前，国家现已发布有前新农村建设的相关指导意见，预计到了2020年，累计要搬家、贫困人口约1000万。国家会为这些人重新规划居住地点，只需要自己出很小一部分钱就能够得到一套房屋。这些人如果再回老家的宅基地上翻盖新房，就属于违法建筑。

2019年农村自建房要统一更换和补办房产证，具体流程已出

从去年开始，为了让农村的房子更好管理，更加正规化，我国农村的房子都统一更换了房产证。房子有了房产证之后，房子的所有权问题也就非常清晰了。在今年，农村那些没有办理房产证的房子可要抓紧时间了，丢失的也要赶紧补办。下面小编就给大家具体说说农村房产证的统一更换和补办，不清楚的快来看看吧。

一、农村房产证有哪些好处

1、拆迁可获得补偿

农村的房子如果遇到拆迁，宅基地和房子本身都可以拿到补偿款。但是申请补偿款的前提是房子有完整的证件，包括房产证。

2、减少房屋纠纷

在农村，一家人之间可能因为房子的归属发生纠纷，邻里之间可能因为房子的占地发生纠纷。房产证记录了房子的面积、占地以及所有权人，有了它可以有效减少这方面的纠纷。

3、申请贷款

现在农村的房子也可以申请贷款，只需要拿房产证去办理即可，一定程度上减轻农民的经济负担。

二、农村房产证如何办理

1、办理流程

首先申请人要携带本人的身份证、户口本以及房子的《宅基地使用权证》、《乡村规划许可证》到相关部门提交材料并进行申请登记。之后申请人要向房管所提交房子的平面布局图并缴纳费用，房管所审核通过后，就会下发房产证。

2、缴纳费用

办理房产证时需要的费用主要有登记费80元，测绘费每平米1.3元以及房产证的工本费10元。

三、房产证丢失如何补办

1、补办流程

（1）首先要进行遗失登记，一般由房产所有人本人到当地的房管所进行登记。如果是代理办理的话，需要提前进行公证。

（2）登记申请时要携带本人的身份证原件和复印件以及一份书面申请。

（3）房管所对申请信息进行审核，并在档案馆进行查档，之后出具房产权属证明。

（4）拿到房产权属证明后，申请人要到当地的报社登报申明，一般半年之后，便可以到房管所登记补办了。

（5）申请人在登记补办时需要提交身份证、申请书、房屋登记表、申明报纸等材料。

（6）申请人缴纳相关费用后就可以领取新的房产证了。

2、补办所需费用

档案费10元，房产证工本费10元，登报申明费用根据实际情况决定。

四、哪些人不可以办理房产证

1、购买农村房屋，自己不是农村户口的人不可以办理房产证。

2、家里有多个宅基地且宅基地的总面积超出标准的家庭，不可以办理房产证。

3、没有经过审批或者证件不齐全的违建房屋不可以办理房产证。

4、购买他人的房屋，但过户手续没有办理完整的人不可以申请房产证。

一户一宅认定新标准

农村宅基地以前是永久占有的，但是随着有些房屋的闲置，造成很多的资源的浪费，所以宅基地实行一户一宅是一种趋势。那么宅基地要怎么来认定一宅一户呢？

1. 夫妻离婚三年以上的且未共同生活或离婚后一方又另行结婚的可以认定分户。

2. 农户只有一个子女的，父母随子女共同生活，不得另行分户。

3. 农户有两个以上子女，但只有一个儿子的，父母随儿子提出申请，不得另行分户。

4. 农户有两个以上儿子，其中一人成年可以单独申请分户，但父母必须随一方子女，不得单独分户。

5. 一户村民虽有两处或两处以上宅基地，但面积总和未超过规定宅基地面积标准的，可以认定为一宅。

6. 四代同堂或三代同堂的第三代（其中第三代为儿子）符合结婚条件的，同住一宅且现有住房占地面积少于最高限额的，可以申请第二宅。

7. 干部、职工的配偶为农民，且没有享受公房、集资房、货币分房等房改政策的，认可其在配偶的户籍所在地所建之房。

以上7点就是用来认定一宅一户的依据

农村的宅基地算首套房吗？还能在城市买住宅房吗？

国家土地管理法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，有的人在农村老家有宅基地，同时还想在城市买住宅房，那么农村的宅基地算首套房吗？还能在城市买住宅房吗？

一、农村的宅基地算首套房吗

目前农村宅基地的自建房，是没有产权证的，只有土地使用证，在房管局和信用报告上是查不到自建房的房屋信息的，应当认定为首套房，所谓“首套房”得同时满足三个条件，买房人年满18周岁；买的房子是90平方米及以下的普通住房（90平方米及以下的普通住房是享受契税税率1%的优惠）；购房人名下没有单独或与他人共同购买的住房，不过与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。

二、在农村有宅基地还能在城市买房吗

一户多宅的认定范围仅限于农村，主要针对农村，一户多宅适用于农村宅基地的审批和管理，并不包括城市房屋，一户多宅的提法来自于土地管理法、关于加强农村宅基地管理的意见等法律法规，而农村宅基地，是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照各地政策规定的人均宅基地面积标准，用于建造自己居住房屋的农村土地，根据规定，农民对宅基地只有使用权，土地则属于农民集体所有，同时，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准，这个标准要根据各省自己的规定来办理，通常是人均30~35平左右。

现在农村宅基地按照政策现定，实行"一户一宅"政策，农民的宅基地只要具有农村户口，按照国家政策规定，可以享有永久居住权和使用权，城镇人口不允许去农村买农民的宅基地，这就制约了宅基的流转，每户只能有一套房子，这就是"一户一宅"，城市的房子属于"商品"性质，人人可以购买，而农村宅基地虽说也可以交易，但是按照政策规定，只能是本村农民户口的农民之间可以交易，也就是说农民可以在城里买房子，而城市户口的人不能到农村买宅基地，这就是城市的"商品房"和农村宅基地的区别，从目前来，农村农民在村里有宅基地又到城里买了房子，不算"一户多宅"，这是国家允许的。

以上就是介绍，一般来说在农村有宅基地也是可以在城市买商品房的，在目前，全国房产没有实施联网的前提下，宅基地与商品住宅楼完全就是两个概念，一个是在集体土地上建房，一个是购买国有土地性质的商品房，因此，农村农民村有宅基地到城市又买住宅楼，不算一户多宅，还是算首套房的，不过今后随着社会的发展，等宅基地也纳入房产套数范围的话，那么到时候就要算一户多宅了。

目前在农村建房子要办哪些证件？

过去在农村建房可能没那么多道道，只要村里分有宅基地就可建房，因为那时农村房子基本都没有办房产证等，就只有个土地使用证。但自从农村土地确权以来，农村的房屋宅基地也都要确权登记了，这样以来，农村建房就得按规定来，这样才能顺利确权登记发证。

大家可能有所不知，在我国农村建房不是等房子建好后再去办证，而是必须在建房之前就需要办证，这样才能顺顺利利的把房建好。有朋友来信咨询，目前在农村建房需要办哪些证件呢？

第一，农村建房首先要看你有没有宅基地。目前，我国实行的是农村宅基地申请制度，农村村民一户只能拥有一处宅基地，新建房屋每户宅基地面积不得超过当地规定标准:一般是120平方米到240平方米不等。

如果你有老宅基地就不需要申请，如果没有，就需要先向村里申请，然后村里再上报逐级审批。宅基地批准后，国土资源所及镇社会事务办公室到实地批放宅基地，并发放选址意见书，规划许可证，施工许可证。

第二，在老宅基地上建房的，你首先也得向村里申请，村里再逐级上报，然后会复核你宅基地面积及是否符合条件。审查过后，就会发《农村房屋建设施工许可证》，接着就可施工建房了。

第三，如果没有老宅基地，要申请的，特别是要占用耕地的，村里审批上报后，规划部门办理《乡村建设规划许可证》，还得到国土部门办理《村镇建设用地许可证》，然后再办理施工许可证。

第四，村民住宅建成后，国土部门会到实地检查是否按批准面积和要求使用土地，对符合要求的建房户核发《集体土地使用证书》，然后村民凭土地使用证及规划许可证申请办理房屋产权所有权证，以后农村也都会办成《不动产权证》。

对于两处宅基地，一处是继承的一处是自己的，怎样确权？

农村一户人家拥有两处以上宅基地的很多，宅基地的来源一般是继承、赠与或者修建新房子，未拆老房子。

问: 对于两处宅基地，一处是继承的一处是自己的，怎么确权？

答: 继承的一处不能确权，自己的一处可以确权。

为什么继承的不能确权。

1、《继承法》规定的遗产定意中，没有包含宅基地。所谓遗产是指公民去世后遗留下来的合法财产，具体包括:收入、房屋、存款、生活用品、林木、牲畜、文物、图书资料、著作权、专利权及其它合法的财产。所以宅基地不属遗产，不能继承。

2、《物权法》规定，宅基地属于用益物权，它是用来保障农民的基本住房建设用地的，具有无偿性和永久性。农民获得宅基地是基于农民的身份是本村集体经济组织成员，无偿申请使用，不花一分钱，获得宅基地后，无期限使用。正因为宅基地的无偿性和永久性，任何人不得多占或者非法占有，不得当商品自由买卖，不能当遗产继承。

3、问题中说的继承其实是房产，不是宅基地。按《物权法》规定，房屋是私人合法财产，《继承法》规定，私人合法财产可以依法继承，但《物权法》同时规定了，房屋的继承和转让，宅基地可以跟房走。意思就是继承了房子才有宅基地的使用权。《土地管理法》又规定，继承的多余房屋不能新建、扩建、改建。继承人可以居住、可以出租、也可以将房屋合法转让，不愿转让的，直到房子没有使用价值，不具有财产性质的时候，村集体将宅基地收回。

基于以上三方面的政策法规，继承的宅基地不能确权登记。自己的一处宅基地可以确权。按照宅基地确权原则，只要宅基地使用人符合“一户一宅"的规定，符合村集体经济组织成员的身份，就能依法登记确权。

一、农村宅基地转让条件

1、转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);

2、同一集体经济组织内部成员转让;

3、受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;

4、转让行为征得集体组织同意;

5、宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让;

二、农村宅基地转让流程

1、宅基地买卖应经集体即村民委员会书面同意;

2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意;

3、提交户口薄、居民身份证、房产证等相关材料;

4、到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵;是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施;

5、应该订立书面买卖合同、并办理审批、过户手续。宅基地买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续;还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。

三、农村宅基地转让材料

1、户口薄;

2、居民身份证;

3、房产证。

四、哪些情况农村宅基地不得转让

1、城镇居民购买;

2、法人或其他组织购买;

3、转让人未经集体组织批准;

4、向集体组织成员以外的人转让;

5、受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

五农村户口

一、2019农村分户新规定

1户口分户介绍：指子女刚刚出生的时候，名字会登记在父母的户口本上，但是等子女成年了。想要拥有自己的户口，不想跟父母用一个户口本，这时候就可以从父母的户口本中独立出来，自立新的户口本。

2户籍分户相关管理制度中规定，如果你和父母居住在一起。但已经实现经济独立，分开生活后有相关的工作证明，可以申请分户，自立新的门户。

二、有六种情况无法分户!

1如果你父母只生了你一个小孩，属于独生子女，独生子女家庭是无法在进行分户的；

2如果你还没成年，没有达到18周岁，属于不具备民事行为能力的未成年也是无法分户的；

3如果你没有固定的居住场所是无法进行分户的；

4如果你没有固定的经济来源是无法进行分户的：

5如果你所在的农村地区已经被化为拆迁区。暂时无法分户的：

6如果你是以夫妻“假离婚”的形式来骗取宅基地，是无法进行分户的。

三、有三种情况是可以分户的

1如果子女有独立的经济能力和生活能力，经常独自生活和居住。

2如果你是非独生子女，并且已经成家立业，常年独立居住生活的，可以进行分户。

四、农村户口分户

1去村委会填写分户申请书

2需要向当地村委会提供户主身份证，户口本以及家庭成员名单或其他的证明材料。

3房产证或者村委会开具房产证证明

4需要分户家庭的经济独立证明

5已经离婚或者结婚的需要提供结婚证或离婚证。

五、分户的好处：

1可以申请新宅基地。

2可以继承宅基地

3可以获得更多补偿

4可以稀释一户多宅的宅基地

以上都是摘录的各种房产知识，我相信仔细看完正常的疑问都能解决！谢谢大家，不喜勿喷。