近期，多个城市都出现业主意欲 " 停贷 " 现象。多地烂尾楼业主发布声明，要强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止。随着越来越多的烂尾楼的出现，不少人呼吁中国学习其他国家取消预售房。那么，商品房预售制度可以带来什么呢？为什么我们不能取消商品房预售制度呢？下面请大家跟随小编一起来了解一下吧！

商品房预售制度的重要意义

商品房预售制，几乎和公摊面积同一时期从香港传入内地。

自1995年《城市商品房预售管理办法》正式颁布后，开始在全国迅速推广。

2005年，全国商品住宅现房销售比重尚有43.4%；

2021年，现房销售比重只剩下13%，其余87%的房源均采用预售制销售。

也就是说，商品房预售制已然是主流销售模式。

（一）商品房预售的利

（1）商品房预售的普遍性

自从94年，预售许可制度建立以来，其占有的商品房的销售比例已经达到了80%，甚至是90%以上。

（2）加速了建设资金的周转

由于我国城镇住房总量上的供不应求，加快建设、增加住房供应量是客观需要，其正是大大加速了建设资金的周转速度，提高了资金的使用效率，降低了资金的使用成本。

（3）房地产开发融资的重要手段

我国的资本市场发展的滞后，决定了融资手段的单一、缺乏。而商品房的预售却是给出了一条融资的好路子。成为了房

地产开发融资的重要手段！

（4）销售价格低

目前预售价格都普遍低于现售价格，达到了10%-15%，这也是其受到群众爱戴的重要原因。

（二）商品房预售的弊

（1）消费者利益的不到有利的保障

由于预售行为与房屋的实际交接之间有一定的时间差，这就给了部分经销商弄虚作假、规划改变等留下了空子。消费者的利益得不到有利的保障。

（2）各种风险因素较高

商品房的预售决定了政府和银行的监管能力要高，预售制度中隐含的各种风险因素要降到最低。

因此，商品房预售制度有无存在的必要性便成为了社会争议的话题，由于商品房预售涉及到社会的方方面面，不是简单的保留和取消的问题！

为什么不取消商品房预售制度？

取消预售制，到底有多难？

“治大国毕竟不是烹小鲜”，凡事都要尊重客观规律。

取消商品房预售制或许是大势所趋，但就目前来看，你我有生之年不一定能看得到。

1）房源供应或将断档

截至2021年底，全国在售商品房中，只有13%的房源为现房销售。

一旦对商品房预售制采取“一刀切”——

那么，待这批现房售罄之后，楼市必将迎来一年半到两年的断档期。

在此期间，新房市场将无房可卖，资金回流和销售端就业都会出问题。

笔者曾追访过长三角地区数个现房销售的楼盘项目——

无论规划现房还是“鸽”成的现房，都曾不同程度出现过员工批量跳槽的现象。

推广现房销售，对房企最显著的影响在于——开发周期延长，资金成本预算上升，盈利节点整体后移，既得利润也将被蚕食。

久而久之，广大房企今后的拿地热情也势必遭受打击。

2）倒逼一二手房价继续上涨

一旦新房市场供应中断，供需矛盾必将进一步加剧。

最明显的，莫过于新房根本摇不到，大把大把的购房者被挤到二手房市场去。

新房市场形成的恐慌将大概率在二手房市场继续蔓延，价格就这样被推高了。

北上广深核心城区的存量房源，相当一部分年事已高；

但由于这些城市及其中心城区板块，自身具有不可替代性和不可复制性——

因此，这些房源依旧保持着相对乐观的增值预期和流动预期。

价格之所以能穿越房龄和体验，是流动性紧缩造成的一大后遗症。

如统一现房销售，开发商的销售节点、回款节点以及交付节点均要后移。

类似北上广深的那种流动性紧缩，完全有可能在全国范围内复制——下游市场动荡不仅会将调控成绩瞬间归零，甚至可能形成新一轮报复性反弹。

显然，这与房住不炒的出发点是严重背离的。

3）房企债务或进一步加剧

2020年下半年，“三条红线”横空出世。

截至2020年底，全国60家上市房企中——零踩线的共22家，踩一道线的房企23家，踩两道红线的房企6家，三道红线全踩的共有9家。

其中，35家房企剔除预收款项后的资产负债率超过70%；15家房企净负债率高于100%；另有12家房企现金短债比小于1。

目前，全国已有多家千亿级房企出现债务问题，其中美元债更是违约重灾区。

统计显示，光是涉及美元债违约的房企在售项目就有约7.5亿㎡。

若采用现房销售，开发商的回款周期将从目前的9-12个月延长至3年-3年半。

已经面临债务问题的房企将进一步雪上加霜。

如此一来，加快工程进度，很可能就成了提高资金周转率最有效的方式。

若真到了这一步，工程质量的问题、违规施工的问题，也会跟着接踵而至…

现如今，郑州、武汉、长春、南宁等城市，已售未交付项目体量明显偏高；若贸然推进现房销售模式，短期交付风险必将陡然升高。

2021年底，上述城市已售但未交付项目数量均超过200个，涉及总建面均在5000㎡以上。

政策摩擦中，若有房企倒下去，便再无站起来的可能。

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