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衣食住行，住在人们的日常生活中占有重要地位。房地产开发是支持人们日常生活的基础。社会主义市场经济体制的制定，使得房地产业成为市场经济活动的主体成员，面对市场的风云变幻，房地产企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立现代的营销观念，掌握现代的营销技术。我国的房地产营销环境与营销管理虽然经过二十年的市场观念熏陶，但是我国的房地产在诚信问题、营销创新、产品创新、以及管理体制等方面与国际接轨上有距离。本文分为四章，各章内容如下：之一章系统阐述了市场营销管理的理论。第二章分别从***和企业两个方面出发重点介绍了我国房地产市场存在的问题。第三章分析了问题出现的原因。第四章针对各个问题分别提出了相应的对策。本文从市场营销的基础理论出发，分析了我国房地产市场的现状和存在的问题，对解决我国房地产市场存在的问题提出了相应的对策。 关键词 房地产 市场 对策
之一节 房地产营销的基础知识
一、 房地产营销的概念
市场营销译自英文marketing一词。最早产生于美国，1960年美国市场营销协会（AMA）定义委员会的定义：市场营销是把产品或服务从生产者引导到消费者或用户所进行的一切企业活动。房地产市场营销是通过房地产市场交换满足现实的或潜在的房地产需求的综合性的经营销售活动过程。它有以下几层涵义：1、房地产市场营销的目的是满足消费者对房地产商品和劳务的需求。2、既包括现实需求也包括潜在需求。3、房地产市场营销的中心是实现商品的交换，完成销售活动。4、房地产营销的手段是开展综合的营销活动。房地产营销是市场营销的一个重要分支，是建立在市场营销理论体系上的。在房地产营销的运用上主要由***管理部门和房地产开发商。***部门主要作为市场管理者对市场行为的监督以及对房地产开发商进行指导，披露市场供给需求信息，制定相关策略以利于社会稳定和经济发展。房地产开发商主要是发现市场机会，进行营销管理活动。1990年，美国企业营销专家劳特朋提出了4C理论，4C即消费者的欲望和需求、消费者获取满足的成本、消费者购买的方便性、企业与消费者的有效沟通。4C理论的营销主张重视消费者导向，其精髓是由消费者定位产品。
二、 房地产市场
长久以来国内对住房的要求就是能够遮风避雨就行了，但是，随着社会的发展以及我国城市化进程的加快，房地产市场不仅仅局限于提供给人们遮风避雨的场所，而在引领住宅文化潮流上更是不遗余力。房地产有其区别于其它产品的特点。房地产的特点：1、 地域的固定性和耐久性土地是房地产产品最重要的生产资料，由于土地的**性和固定性，所以房地产的地点是固定的。而且房地产的自然寿命通常都超过50年，甚至于美国独立战争时建造的房子仍在使用，很多房地产都是由于经济的因素而重建或废弃。2、 土地资源的相对稀缺性土地资源是不可再生资源，人类在改造自然的过程中使得部分的土地资源遭受破坏。随着人口的增加，人类将要进一步加快土地利用的步伐，但是我们只有一个家，地球的陆地面积不会有大的增加，虽然通过填海造地人们在一些经济发达地区增加了面积，但是，世界上沙漠的面积增在加大，人类在未来的可利用土地面积将会变得越来越少。3、 使用价值上的收益性、不可替代性和永续性人的一天有1/3的时间是用于休眠的，而人的一天中留在建筑物中时间还远远不止。今天，虽然科技异常发达，但是人类仍未能发明一种产品以替代房地产在人类生活中的重要地位。4、 交换关系上的高价值性和增值性房地产产品是多种劳动产品的综合，其所需要的生产资料种类和数量多，所需工艺复杂，所以这就决定了房地产的价值高的特点。同时，由于用于房地产产品生产的土地资源是不可再生的，在人类利用土地资源的过程中，土地资源将会显出物以希为贵的规律。然而，房地产的增值同时还取决于人们的心理预期。由于房地产的自身特点，房地产的市场供给与市场需求又有区别于其它产品的特点。房地产市场的需求特点:1、 房地产需求的广泛性衣食住行是人们不可或缺的基本生活活动。无论是用于生活还是生产，人们都需要房地产产品。2、 市场需求的多样性人的个性特征决定了要求有不同的房地产产品来满足其不同的要求，有用于生产的也有用于投资的。3、 市场需求的永续性这是房地产使用价值上的必备性和不可替代性决定的，因为房地产是人们生活和社会生产的物质基础。它不会因为技术的进步而被淘汰，而是随着人们生活水平的提高、社会文明的进步，人们对房地产产品的要求也越来越高。4、 市场需求的融资性由于房地产的价格昂贵，人们难以全部支付购房款，这就产生了由贷款和信用支持的融资活动。5、 房地产消费的长期性房地产是高价值性的产品，同时它的寿命也很长，所以房地产消费是长期性的。6、 市场需求富有弹性
求论文 浅析上海房价现状及其走势 开题报告 和正文你要问的如果是上海的房价会不会跌，我认为不会。涨是一定的总体的不可逆转的趋势。
几年以来中央调控的目的一直是抑制房价过快上涨。重点是过快，不是上涨。
意思是控制着别涨太快，不是要调控下跌的意思，很多人对此怀抱美好的误会无限期期待着，没有必要。想当年我也美好滴期待过啊~唉
如果是写论文，那么论述的重点：1.刚性需求的难以满足；2.国内众多依赖于房地产的行业和劳动力，如：银行金融、建筑建材等，这都迫使政策不会采取极端迫降房价的方式。
以"上海自由贸易区的发展问题研究”为题目的论文，论文的提纲该怎么写，之一部分 概括介绍国际上自贸区的现状、各自的发展重点、对当地经济的影响；
第二部分 上海自贸区的设立起因、设立目的；
第三部分 重点分析目前政策利弊、介绍产业引导方向、取得了哪些成效，提出需要改进和加大力度的地方，以及如何做成可复制的模式，在更多的地方推广；哪些国际上成功的经验可以借鉴，如何操作。
第四部分 展望上海自贸区的未来，以及对我国以及世界经济的促进作用。
有哪位大虾能给在下一篇关于我国物流发展的现状及分析的论文或是提纲也行中国物流与采购联合会2004年的调查结果显示，在制造业中，选择全部或部分外包的占57%，在商贸企业中选择全部与部分外包的占38%。在不同地区、不同行业，工业与商贸流通企业物流外包发展极不均衡，东部地区第三方物流需求的释放快于中部、西部，连锁超市、家电、汽车、石化、电力、日化、医药、烟草等行业的物流需求释放快于其它行业。中外合资、外商独资与股份制企业的物流需求大于国有独资企业与民营企业。
由运输型物流企业、仓储型物流企业与综合服务型物流企业组成的物流企业集群形成了中国一个崭新的行业。进入物流领域的已有八个方面军：物流企业、工业与商贸企业、物流设备与设施提供商、IT企业与咨询公司、物流教育与研究部门、物流地产投资商、金融与保险业、物流仲裁机构，八路大军在物流领域各显其能。
中国物流业迈过起步期，进入快速发展期。可以预测，未来10至20年，是中国物流业发展的黄金时期，社会物流总成本占GDP的比例将下降到15%以下。物流市场细分是入世三年来一个突出的变化，后过渡期将进一步细分，比如港口物流、汽车物流、超市物流、医药物流、钢铁物流、烟草物流、邮政物流、粮食物流、冷链物流、石化物流、家电物流、日化物流、书刊物流等等，与此相适应，还出现了一些专业的物流公司，他们的功能定位非常严格、培育自己的核心竞争力，以自己为核心，建立供应链，或参加别人的供应链，建立战略伙伴的共赢关系。
一个城市物流的地位与其经济地位与交通地位相适应。从南到北，香港、广州、深圳、上海、宁波、武汉、重庆、成都、兰州、青岛、天津、北京、沈阳、大连、西安、台湾等地都是中国物流重镇
写一篇 用SWTO 分析某企业现状的论文运用SWTO分析，迎接加入WTO冲击
━━ 试论变动与转型中的中国企业战略管理
加入WTO，意味者中国企业不得不在国际范围内参与竞争，因而必须经历激烈的变动与转型。为了应对国际竞争的剧烈冲击，中国企业必须进行战略调整，加强战略管理，以在国际化竞争中掌握自己的命运，在变动与转型中发展壮大。本文根据我国企业现状，运用企业战略管理中SWOT分析***，分析我国企业的优势、劣势，面临的机遇和挑战，并据此提出构建战略体系，加强战略控制的基本思路。
一、运用SWOT分析，认清发展条件
SWOT分析法，是一种综合考虑企业内部条件和外部环境的各种因素，进行系统评价，从而选择更佳经营战略的***。这里，S是指企业内部的优势(Strengths),W是指企业内部的劣势(Weaknesses),O是指企业外部环境的机会(Opportunities),T是指企业外部环境的威胁(Threats)。
（一）企业的优势和劣势（Strengths and Weaknesses）
企业内部的优势和劣势是相对于竞争对手而言的，一般表现在企业的资金、技术设备、职工素质、产品、市场、管理技能等方面。判断企业内部的优势和劣势一般有两项标准：一是单项的优势和劣势。例如，企业资金雄厚，则在资金上占优势；市场占有率低，则在市场上占劣势。二是综合的优势和劣势。为了评估企业的综合优势和劣势，应选定一些重要因素，加以评价打分，然后根据其重要程度按加权确定。
企业外部的机会是指环境中对企业有利的因素，如***支持、高新技术的应用、良好的购买者和供应者关系等。企业外部的威胁是指环境中对企业不利的因素，如新竞争对手的出现、市场增长率当前竞争地位或影响企业未来竞争地位的主要障碍。
就我国企业来讲，做SWOT分析的之一步是同国外竞争者相比较，企业具有哪些强处和弱点。强处是指能使企业进行有效竞争和良好经营的因素，它通常表现为企业的一种相对优势。例如企业是具有充足的资金来源、成本优势、完善的服务系统、先进的生产能力等。企业拥有的强处如果是竞争者难以模仿，而且对顾客重视的价值有超水准贡献，就构成了企业的核心能力。21世纪的国际化将越来越体现为企业核心能力的竞争。
“入世”后，国内企业将不得不置身于激烈的国际化竞争，如果仅有一些强处，而没有自己的核心能力，将很难在竞争中取得优势。因此。国内企业在对自身能力进行分析时，应认真考虑自己是否具有核心能力，怎样建立自己的核心能力；国内企业还必须改变过去那种只注重有形资源而忽略无形资源的倾向，因为核心能力不是由企业所拥有的有形资源所决定的，而是取决于企业的无形资源，如技术、知识、企业文化等。
企业对自身弱点的分析应尽可能做到深入、具体。弱点就是给企业经营带来不利的因素，这些因素的存在会使企业在市场竞争中处于劣势。目前国内企业与西方企业相比，具有很多弱点，如技术水平低、生产成本高、管理落后、研究与开发工作滞后，对市场的快速反应能力差等。例如我国机械企业产品的平均生命周期是10.5 年，而美国同类产品的平均周期仅仅是3年，产品开发周期仅仅是3个月。又如，国际上一般认为研究与开发资金占销售收入1％的企业难以生存，占2％可以维持，占5％以上的才有竞争力。日本的日立公司占6.3％，佳能公司占14.6％，而我国企业平均仅占0.7％。
（二）企业面临的机遇和(Opportunities and Threats)
SWOT法的第二步是认清企业面临的机遇和威胁。是影响企业战略的一个重要因素，其形式分为两种：一是行业机遇，即某一行业环境向所有企业提供的发展机遇；二是企业机遇，即每个企业由于自身的强处和点而能够把握到的机遇。我国加入WTO后，对某些行业例如以劳动密集型为主、出口导向的轻工行业将十分有利，这是由于企业可以享受其它国家和地区关税减让的好处，取消进口配额限制等。但是，企业最终能否将行业转化为自己的，则取决于企业能否利用自己的优势，并做好充分的准备。
加入WTO后，我国出口型的企业、以进口产品为原材料或投入品的企业、劳动密集型企业和资源型企业等都将面临难得的机遇。
1、WTO综合贸易争端解决机制可以防止大国采取单边限制措施，为解决贸易中的争端提供了一个良好的机制，我国的出口企业有了一个保护自己合法权益的场所。WTO的有关反倾销协议，可以成为我国工业遭受实质性损害时正当防卫的法律武器。
2、加入WTO是我国融入世界经济主流的最有效途径。我国将享受这一世界多边贸易体制和贸易自由化所带来的利益，并有利于企业扩大产品的出口。我国企业被推上国际舞台，置身于激烈的竞争环境中，有利于促进科技的进步和生产效率的提高。
3、WTO促进了贸易和投资的自由化，可使我国根据比较利益原则参与国际分工，这将能有效提高资源的优化配置和资源利用效率，企业能从国际范围选择其所需的原材料或投入品，降低其生产成本。
4、加入WTO，我国的国企、私企、外企都将获得同等的国民待遇，有利于公平竞争。
5、加入WTO，有利于引进外资和扩大跨国经营，有效利用外国直接投资中更大的一块——跨国兼并和收购。
6、加入WTO，无论对于国内的投资者还是国外的投资者，中国的幼稚工业都存在着巨大的投资机会。对于国内投资者来说，由于存在后发优势，我国的一些产业一开始就可以建立在较高的技术基础之上，在边干边学中，可以缩短赶超世界先进水平的时间。
企业面临的威胁是指外部环境中对企业不利的因素。“入世”后我国企业必定遭遇大量涌入国内市场的外国竞争者的强有力的挑战，这些外国竞争者将凭其雄厚实力同我国企业争夺国内市场。我国企业在同外国竞争者较量时，应认真分析外国竞争者的具体情况，避其锋芒，抓住其弱点，发挥自己的优势同他们进行竞争，从而更大程度地降低或消除威胁。例如，我国联想集团在与***大公司进行竞争时，就充分利用自己在国内市场具有的地利、人和优势，确立了自己的市场地位。在电脑的主要技术性能被英特尔和微软所左右的情况下，联想在次要的技术性能上凭借其对中国用户特殊要求的掌握与他们相比各有所长。在严格执行ISO9000的质量操作规程之后，联想微机在质量上与他们相差无几，而在低成本和国内服务网络上联想集团具有优势。
目前，我国主要采取高关税和非关税壁垒等措施来保护民族产业，我国的关税虽然从1992年43.2％的简单算术平均税率降至目前的17％，但与发达国家和发展中国家“乌拉圭回合”后的关税水平相比，仍然高出许多；就特定行业来看，关税更高，例如，普通汽车产品税率80％。除关税外，我国主要采用许可证制度、进口配额制度、补贴制度、出口退税制度等，鼓励出口，限制进口，限制国外服务贸易对我国的渗透。
由于我国大多企业技术落后，设备落后，管理落后，创新能力低，企业规模太小，市场意识不强，重复建设严重，服务质量不高等原因，在中国加入TWO后，关税的降低，非关税壁垒的逐步取消，将对尚处幼稚期的中国技术密集型、资本密集型企业产生冲击，如汽车、计算机、通信设备、机床、医药化工等行业。这些行业的产品虽然在国内仍有潜在需求，但在质量、价格、技术等方面与进口商品存在一定的差距，因而，进口商品一旦大量涌入，势必使这些行业处于不利的境地。允许资金实力雄厚的外国企业在中国介入金融、商业、服务业，也将加剧服务业的竞争，加大金融市场的风险。概括地说，这些行业的冲击主要来自以下几个方面：
1、价格冲击：由于关税将逐步降低至低于发展中国家的水平，资本密集型的民族产品将失去价格优势，例如汽车等。
2、质量、技术的冲击：这是比价格更为严重的冲击。我国目前的市场竞争主要集中于价格竞争，产品差异很小，科技含量低，在国外科技含量高、质地优良的产品的冲击下，许多产品将面临被逐出市场的危险。
3、优质服务的冲击：国外的企业携带先进的管理理念和优质的服务涌入中国市场，将对我国零售业、金融业、保险服务业等产生很大的冲击。
4、由于进行知识产权保护，失去了免费模仿国外先进技术的机会，要使用国外的先进技术，必须支付高额的***费。医区、计算机等行业创新能力低，其处境将非常艰难。
二、调整企业战略，增强竞争能力
通过上述分析可以看出，中国企业在入世后必须根据自身的状况调整发展战略，抓紧构建自己的战略体系，以养活经营行为上的盲目性，彻底改变急功近利、忽视企业长远发展的弊端。
1、构建企业总体战略
企业应当通过对外部环境的分析和企业能力的佰，从全局的高度对企业在一个较长时期内战略取向进行总体谋划。近年来西方企业非常注重将企业总体战略构建于对产业未来发展预见的基础之上，以建立未来的竞争优势。按照西方学者哈梅尔、普拉哈拉德的观点，为了获取未来竞争优势，企业高层领导在制定企业总体战略规划时，应认真考虑企业在未来士年左右将为顾客提供哪种新的好处，或需要什么样的核心能力来实现这些好处，以及如何改善同客户的关系等。企业总体战略就应指明，为了拥有未来，企业现在该做什么，即现在该建立什么样的核心能力，现在应该了解何种新客户群体，现在应探索何种新销售渠道，现在该开发何种产品才能在未来市场竞争成为产业先导。我国企业必须从未来产业发展方向的角度来设计自己的总体战略，从而把握机遇，获取竞争优势。
2、构建职能战略
企业总体战略为企业未来发展指明了方向。但是要实现总体战略目标，还必须在总体战略内制定战略经营单位（SBU）战略以及不同的职能战略。SBU（一般大型企业应划分SBU）战略是在公司下面各个SBU根据公司总体战略目标的要求而在其特定的经营领域中所采用的一般竞争战略，如成本领先战略、差异化战略和目标集中战略。职能战略是从企业功能的角度对总体战略和竞争战略的具体化，如市场与产品战略、技术创新战略、投资战略以及人力资源管理战略等。企业各种职能战略都是相互制约、相辅相成的，在制定各项职能战略时，应注意它们之间的协同作用。例如，我国企业同外国企业相比，缺少***的品牌，一些吕牌在国内比较知名，但在国际市场几乎无人知晓；还有一些企业的产品工艺落后，质量很差，无法在国外市场销售，十分不利于我国企业参与国际化竞争。要创造***品牌，就要制定有效的产品战略，加大在技术开发和创新上的资金投入；同时，还必须积极进行人力资源开发，对员工进行必要的培训，使他们掌握新的知识和技能。值得一提的是，在21世纪的国际化竞争中，人力资源管理战略在各职能战略中将占据十分突出的地位。这是由于给企业带来竞争优势的核心能力将主要来源于企业所拥的独特的知识和技能，而只有企业员工才能创造和运用这些知识和技能。因此，开发人力资源就成为21世纪企业的一项重要的战略任务。
三、加强战略控制，确保竞争优势
“入世”之后，我国企业面临着一个不断变化、充满许多不确定因素的环境，需要企业时刻监测环境，加强战略控制。
企业战略一经确定并付诸实施，可能会遇到既定战略与变化的环境之间的不一致，这种不一致会导致战略实行的过程与结果偏离原来的战略目标。因此，对战略实行控制，就是要提醒我国企业高层领导注意分析战略实施过程出现的问题或潜在问题，及时采取相应措施，以纠正偏差。在这方面通常的措施包括将反馈控制和前馈控制合为一体的复合控制手段就是比率分析，企业通过比率分析可以清楚地了解和评价战略实施过程。比率分析包括财务比率分析和经营比率分析，前者主要用于迅速而全面了解企业的资金来源的资金运用的情况；了解企业资金利用的效果及企业的支付能力和清偿债务的能力。经营比率则直接用来说明企业经营情况，主要市场占有率、相对市场占有率以及投入一产出比率等。如果环境发生了巨大的变化，原有战略本身出现了问题，企业就有必要对原有的战略进行修正或变革，以达到战略与环境的重新适应。
对战略实施控制主要有三个步骤：
1、监测关键的外浊因素，如新技术的出现，市场需要的变动，主要的竞争者和供应商等。
2、战略评价。即在对外部环境进行监测的基础上，对现有战略予以评价，判断企业是否适应环境的变化。
3、战略修正。如果战略制定时所依据的外部因素已发生重大变化，企业就要考虑对现有的战略进行修正或重大修正。
20世纪后半期，西方许多企业由于竞争环境的剧烈变化，都对原有的战略进行了重大修正或变革，如美国通过电气公司可在加强核心业务的同时，又向服务业发展；英特尔公司由存储器市场转向微处理器的研制和生产；惠普公司公司放弃不成功的业务而回归主业等，都是为了适应全球化竞争局势。我国企业应当研究西方企业的这种战略修正的成功经验，使企业与环境之间保持一种动态适应。
因此，对我国企业管理者来讲，必须认真审视自己的战略，及时根据环境的变化进行战略修正，以确保企业在未来的国际化竞争中取得成功。
总之，运用企业战略管理中SWOT分析***，正确分析企业的内外状况，构建战略体系，加强战略控制，是国际化竞争中企业的必胜之道
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