家里亲戚要在武汉买房，看中了一套四新大道旁边的二手房，然后跑到工商银行一问，今年武汉的二手房竟然不能贷款了，而且不是这一家，四大行和地方银行都不给二手房贷款了。

皮总听了这事，上网一查，2021年除了武汉，重庆、天津、西安、苏州、郑州等一二线城市都对二手房停止了贷款。

其实现在的形势是，一二线城市主要成交的都是二手房，比如北京上个月卖了1.1万套，基本都是二手房。因为对于这些大城市来说，本身的土地资源是紧缺的，人口流入是不断增加的，而医疗，教育，商业等中心区是有限的，新楼盘要么就得去郊区买地盖楼，要么就得等拆迁，价格就非常高了。

所以当你从外地落户在北上广深这样的大城市，准备好了首付的时候，最优的选择往往就是选择一个还比较好的位于学区内的二手房，然后再去贷款，甚至都不用装修，就可以入住了。

可是，今年的政策变了，不光是恒大出了问题，二手房交易市场的风向也变了。

一.地方政府的土地财政的逻辑

中国的税收政策很独特，甚至说是具有独创性的一种间接税税务政策，可能之后皮总会专门开一个系列来讲，现在我们只需要知道，中国的地方政府之间你可以把它想象成独立的超大型地方国企，他们的财政收入来自于两个部分，一是中央负责为地方政府提供每年的公务财政预算，二是当地企业（包括央企，国企，私企，外企）的生产经营产生的营业额税收，三是出让土地直接获利，没错，地方政府是不直接从你这个地区的普通民众身上收一分钱的税收的，个人所得税和消费税，车船税等等都是直接上交国税局然后进入国库的。

也就是说，中国这么多省份，这么多地方政府，他们的行为更像是企业行为，为真正的商业公司提供总部式服务。如果公司去某地投资设厂，当地政府可以为他提供土地、修路造桥、组织劳动力、改变税收制度等。多年来中国GDP增长率比较稳定，且周期性比较小，与此关系密不可分。

中央政府，地方政府，企业（包括央企，国企，私企，外企）是一个封闭的三角关系，也被称作三合一市场经济体制。

所以我们不难看到，最近十年里各地省会进行的抢人才大战，配套一系列的优惠落户政策，就是在进行竞争，还有在2000年之前，各地疯狂的招商引资的浪潮，本质上都是为了提高本地地方政府的财政收入的。

但是，2004年之后，由于住房领域完全货币化了，商品房出现了，地方政府最大的钱袋子也诞生了，那就是土地出让。

说白了，为什么这么多一二线的省会城市要停止二手房贷款，根源就在于这里，再不限制二手房交易的话，很多地方的土地拍卖都进行不下去了，都要流拍了。

一手房，或者叫新房，期房等，这些开发商和房地产集团要开新楼盘，地方政府就会举行土地拍卖，卖地给开发商，开发商从银行那里贷款买地，同时还要贷款开发，开发完了之后就可以拿预售证去市场上卖新房了，本城市的或者外来的老百姓就要去交首付，然后去银行那里贷款买房，钱再从银行到了开发商那里，开发商再通过兑账的方式，把欠银行的买地和建设用的基建贷款的钱还了，这样地方政府，房地产企业，银行，居民四方就完成了一个循环。

简单来看，一般有住房需求的居民，是他们将兜里的钱和未来几十年的钱就变成了地方政府的财政收入，地方政府拿着这些通过土地出让收上来的钱去搞基础设施，去修机场修高铁修地铁，去养科研机构，招商引资发展地方经济。这些钱都在同样的地区流动，只不过地方政府通过卖地的方式，变相得集资了。

但是问题是房地产市场还有一种交易方式，那就是二手房交易，坏就坏在二手房交易里面的资金是不可控的。

二手房，内在交易逻辑就和一手房完全不一样了，A去找B贷款买了套房，如果B买的时候那个房子值100万，现在房价涨了，A买需要500万，A自己手上有200万交首付，剩下的从银行贷款借了300万给了B，交易达成。

那这个时候相当于这套房从银行捞出来300万，皮总要提醒大家，这300万相当于凭空生成的，因为房价涨价而出现的溢价。

如果B去买一手房，那这些钱又回政府和银行去了，如果B不买房了，而是选择吃吃喝喝，这些钱就留在消费市场上了，这就没法蓄水了，相当于房地产的水流出来了。

如果B选择离开这里，去别的省份生活了，相当于这部分钱就离开了这个省份和地区。

如果B投资移民去了国外什么的，这些钱换成外汇，中国市场上少了300万，银行少了300万人民币对应的美元，相当于资本流失。

地方政府无法从二手房交易中获得土地财政收入，这才是问题所在。

二.房价涨跌都是一种折磨

皮总在第一节里花了大力气给大家说明白了，为什么一手房和二手房的内在逻辑完全不同，说白了，一手房对于地方政府这个企业来说是纯收入项目，二手房则是一种有风险的亏损，那么只要出台限制或者停止给二手房交易贷款的政策，就可以有效的较少二手房交易。

其实这几年的一二线城市房价上涨过快，地方政府从出让土地拿到的财政收入太多了，以至于一些完全没有必要的基建，商业投资遍地开花。

一些人口不足200万的地级市建了机场和高铁站，上座率不足20%，高铁完全是在运输椅子。荆州斥资5.8个亿建全球最大关羽雕像，今年又花了1.2亿把它拆了换地方。还有什么水司楼啊，空中巴士等地方政府主导的项目，完全就是浪费财政支出。

地方政府其实在进入土地财政的时候，都是希望房价一直处于上涨状态的，因为地价也会相应得上涨，前几年的那些地王，楼王就是代表。

可是大城市里的地价高了，再进行招商引资的成本也就高了，原来你随随便便在郊区划一片地搞高新区，经开区，很容易，可是地价一旦上涨过快，再划出去一大片地开发制造业，高新产业的成本也一下子上来了。房价高了，对其他地区的人才安居乐业的成本就高了，也会劝退一部分自身经济条件差的年轻人，同时你的房价高，别的大城市比你低，政策比你好，这些原本过来工作生活的年轻人就会流失。

再者，一旦你的地价溢价太高，超出了房地产企业的盈利预期，那么土地不光无法变现，甚至还会流拍，流拍的地块多了，地价就会降低。

但是问题的症结在于，停了二手房交易贷款，原本能够贷款买房的人突然就买不起了，但是他们又有刚需，一手房的位置又不好，进一步造成了整个城市的商品房交易总量下降，紧接着那些必须要出手卖房的人就会降价出售二手房，因为下跌是一个周期，早出手意味着少亏一点，那么城市里的房价就会受影响，慢慢影响到一手房的房价，这就会出现系统性的房价下跌现象。

而且中国的商品房是普遍具有金融属性的，房价处于上涨周期还好，一旦出现横盘或者下跌，就意味着房地产集团更会慎重拿地，土地出让的难度会进一步上升。

这就意味着，二手房贷款停贷，二手房降价，城市房价均价下跌，地价下跌，房地产企业不敢开发楼盘，一手房房价下跌，这是一个负反馈，而且越跌越厉害，比如东北的鹤岗房子就是白菜价。

总之，虽然主流经济学家都认为美国的美债和美元是他们的蓄水池，而中国的房地产市场是我们的蓄水池，但是皮总觉得砖头里一毛钱都没存，区别只是这些钱到哪去了，到底是跑卖家手里了，还是跑政府财政了。

尤其是现在国家重视房地产问题和地方政府的债务问题后，给房地产企业画了三条红线，打击了诸如恒大等一大批房企的融资。

总之，现在房价涨跌都很尴尬。

三.控制好二手房交易是关键

其实地方政府这一次和国家一起出手，就是在控制房地产市场的过快上涨，切入点就是控制二手房的交易，给出二手房指导价。

来复盘一下，2021年上半年是全国有史以来最密集的调控周期。据央视财经报道，截至8月底今年全国楼市调控政策总数超400次，刷新历史纪录。

而2021年上半年楼市调控的威力，2021年下半年在市场上集中的释放了：不管是供应、贷款、成交、购房资格都是全面收紧状态。

就拿上海来说，仅一个月针对二手房政策调控就能达到3次之多，又是价格核验、紧接着三价取低、然后锁死赠与。

还是回到A和B买房的事上来看，B当年是100万买的房，但是现在他根据本地最新开盘的楼盘作为参考价，才给出了500万的二手房交易价格。

同时，A是有强烈购买欲望的，他愿意交200万首付，再去银行贷款300万买B的房子。

相当于房价的上涨溢价是400万，完全是凭空创造出的财富。

国家为什么给出一个全新的名词——二手房交易指导价，并且给出配套的政策，低于二手房交易指导价的二手房交易，优先给予贷款和过户。

其实就是从根源上削减这一部分由于城市发展带来的房价上涨，因为我们上面提到的一手房上政府是纯收益，这些收益投资到了招商，吸引企业办厂，城市基建，高速公路，高铁，机场等会给城市房价带来利好的领域了，由于交通便捷了，企业多了，人口多了，自然房价也会上涨，大城市更是如此。

但是现在的问题是房价的上涨不是理性的，也就是超出地方政府的预期了，这一部分投机产生的上涨，必须通过控制二手房交易价格，也就是指导价格来控制。

政府告诉你，多少钱出让一套二手房是合理的，银行才会给你放贷，这才是一种良性的循环，也就是说房地产可以上涨，但是不能无序上涨，疯狂上涨。

结论

皮总还是回到那个观点，中国的房子普遍具有金融属性。

但是现在中央的十四五精神和2035年远景目标纲要，明确指出要落实房住不炒的政策，那么就很明显了，1994年起的房地产货币化以来，中国的房地产对我们的城市化和现代化建设立下了汗马功劳，但是也过快得使得房地产进入了金融化市场。

为什么恒大的债务高达1.97万亿人民币，仍然可以贷款拿地，这就是房地产市场金融化的恶果，这些拿着许多天价地块和房地产开发权的房地产巨头，一旦在金融市场上市，原本具有居住属性的房子就不可避免得带有金融属性了。

现在的高房价就是普通民众为了对抗通胀，不得不进行的一种投资，还有资本市场和房地产企业这两方共同推高的，所以今年调控，就是在剥离住房的金融属性。

希望广厦千万间，都回到理性，正常的价格区间，让大家安居乐业。

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